부동산 투자자들은 시장 변화를 반영하여 렌트비를 적절히 인상하고, 능동적인 관리 전략을 채택해야 합니다. 보수적인 접근 방식은 큰 기회를 놓치거나 예상치 못한 손실을 초래할 수 있습니다. 렌트 인상은 건물의 경쟁력을 유지하고 장기적인 투자 가치를 보호하는 데 중요합니다. 시장 상황에 맞춰 전략을 조정하는 것이 성공적인 자산 관리의 핵심입니다.

상업용 부동산 투자에서 융자를 활용한 레버리지는 투자 규모를 확대하고, 수익률을 증가시키며, 세금 혜택을 제공할 수 있습니다. 그러나, 시장 분석과 리스크 관리가 필수적이며, 적절한 융자 비율을 선택하는 것이 중요합니다. 장기적인 관점에서 접근하고, 충분한 유동성을 확보하여 재무적 충격을 최소화해야 합니다.

마스터 리스는 초기 투자 비용을 최소화하면서 건물 운영과 관리를 통해 가치를 상승시키고, 나중에 매입할 수 있는 옵션을 제공하는 전략입니다. 이 방법은 특히 자본이 제한적인 투자자에게 유리하며, 건물의 수익성과 시장 가치를 높일 수 있습니다.

리스 계약은 초기 투자 비용을 줄이고 현금 흐름을 유연하게 하며, 세금 혜택과 유연성을 제공하는 장점이 있습니다. 그러나 자산 가치 증가의 이점을 누리지 못하고, 운영 제약이 있을 수 있습니다. 비즈니스의 상황과 목표에 따라 리스와 구입을 신중히 비교 분석하는 것이 중요합니다.

부동산 대출 심사에서 중요한 요소는 테넌트의 신용도, 남아있는 리스 기간, 다양한 리스 만료 시기, 임대료 수준, 테넌트 구성, 관리 능력, 그리고 최신 트렌드 반영입니다.

상업용 부동산 리스에는 고정 렌트, 계단형 리스, 지수 리스, 퍼센티지 리스의 네 가지 주요 유형이 있습니다. 고정 렌트는 변동 없이 일정한 임대료를, 계단형 리스는 주기적으로 상승하는 임대료를, 지수 리스는 물가지수에 따라 조정되는 임대료를, 퍼센티지 리스는 영업실적에 따라 추가되는 임대료를 의미합니다. 이러한 유형을 이해하는 것은 테넌트와 건물주 모두에게 중요합니다.

늘 기다려지는 연준의 금리 상하향 소식을 보며 최근 많은 사람이 연방준비제도 제롬 파월 의장의 발언을 주목하고 있다. 금리 인상에 이은 유보를 넘어 언제 금리가 내려갈지 궁금하기 때문이다. 여기에는 2022년 갑작스러운 금리 인상으로 주택시장이 정체 또는 침체를 겪었기에, 금리 인하가 주택가격 상승을 불러올 수 있다는 기대감이 포함되어 있다.

Gross Lease는 건물 운영비용을 렌트비에 포함시키는 형태입니다. 주요 변형은 다음과 같습니다: Modified Gross Lease: 초기 운영비용을 기준으로 렌트비를 책정하고, 이후 증가된 비용은 입주자가 분담합니다. CAM Charge: 공용공간 관리비용을 입주자들이 나누어 부담합니다. Tenant Improvements (TI): 입주자가 공간을 맞춤 공사할 수 있도록 건물주가 비용을 일부 보전해줍니다. 리스 계약은 건물의 재무적 가치에 영향을 미치므로, 세부사항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

미국의 에스크로 시스템은 매매 계약 후 바이어가 건물 상태를 확인하고 융자를 받는 동안 셀러의 변심으로부터 보호합니다. 에스크로는 구매대금이 입금되면 셀러에게서 등기이전 서류를 받고, 등기 확인 후 셀러에게 대금을 전달합니다. 이 과정은 매매의 안전을 보장하며, 소유권 이전과 대금 지급이 원활하게 이루어지도록 합니다.

지난 칼럼에는 바이어가 건물을 구매할 때 고려해야 할 사항들에 대해서 설명을 드렸는데, 이번 칼럼에서는 에스크로가 오픈 되서 진행이되는 과정에서 발생되는 서류와 진행 사항들에 대해서 설명하겠다.

저번 칼럼에 간단하게 설명한 바이어의 실사 작업 과정에 대해 자세하게 설명을 하도록 하겠다. 에스크로에서 실사 기간은 바이어가 건 물을 구매 할지, 하지 않을지 판단하는 과정이고, 이 기간을 컨틴전시 (Contingency, 조건부 과정) 기간이라고 한다.

바이어가 오퍼를 셀러 측에 제출을 한 후에는 바이어 쪽에서 할 수 있는 것은 기다리는 것이외에는 다른 별다른 방법은 없고, 셀러의 에이전트와 통화를 하면서 그 진행 상황을 살펴볼 수 밖에 없다.

바이어들은 건물을 심사하고 투자 결정을 내리고, 셀러는 오퍼를 받을 때 바이어를 신중하게 선택. 건물 구매는 시간이 소요되며, 바이어는 오퍼를 제출하기 전에 셀러와 리스팅 에이전트와 협의. 딜이 성사된 후에는 협상이 가능하지만, 오퍼가 수락되지 않은 상태에서는 협상이 불가능. 오퍼를 제출할 때에는 셀러의 기대치와 시장 상황을 고려.

성공적 딜을 위한 투자자의 유의점 - 셀러와 바이어

렌트비를 정확하게 명시. 테넌트가 사용용도 명시. 건물주와 테넌트 사이의 오퍼와 수락 명시. 리스 계약서는 서면으로 작성

리스의 성립 요건 1

가장 중요한 것은 이러한 크고 작은 리스 계약의 조항들이 소유하고 있는 부동산 자산의 가치에 큰 영향을 준다는 것이다. 건물주 뿐 아니라 테넌트로써도 리스에 대해서는 알고 있어야 한다

세금 혜택. 비즈니스 운영 계획. 쉬운 영업 장소 변경

곳곳에서 포착되는 위험한 징후가 있다면 과거의 아픔을 경험 삼아 지금 어떤 조치가 필요할지 판단해야 한다. 먹구름이 잔뜩 끼어있고 파도가 높다면 배를 안전한 항구에 정박하고 폭풍이 지나기를 기다려야 한다.

상업용 부동산 시장은 오피스 공실 사태와 쇼핑몰 부진 등으로 부진하지만, 아파트 및 산업용 부동산 가격의 반등으로 약간의 회복세를 보인다. 2008년 금융 위기 이후의 공실률이 더 높아져 공포를 유발했으나, 가격은 지난해 4월에 드디어 상승세로 전환되었다.

러시아와 우크라이나간 오랜 전쟁으로 인한 원자재값 불안이 계속되는 가운데 이스라엘과 팔레스타인 분쟁까지 발발하면서 주택업계에도 긴장감 및 혼란한 상황이 전개되고 있다. 이에 더해 연방준비제도의 '인플레이션과의 전쟁'에서 높은 집값이 난관으로 떠오르고 있다.

인터넷이 생활에 필수인 시대이니 부동산 검색에도 많이 이용되고 있다. 각 미국 부동산 사이트 종류별 특징과 장단점 및 주의점을 살펴보겠다.

요즘 찾아오는 고객중 본인의 회사 이름으로 부동산을 소유하고 있는 경우가 꽤 있었다. (예를 들어 본인이 소유하고 있는 회사가 XYZ corporation일때 부동산 매입을 XYZ corporation이름으로 하거나, 아니면 개인이름으로 매입하고 XYZ corporation으로 부동산의 명의를 이전한 경우이다.) 이때마다 필자가 요청한 것은 되도록 해당 부동산을 사업체에서 분리하라고 했는 데, 이유는 아래와 같다.

생애 첫 주택을 구입할 경우 일생에 자주 있는 일이 아니라 진행 중 실수를 할 수도 있고 질문도 많아 이번 글에서는 첫 주택을 구입하는 분들을 위해 꼭 알아두어야 할 내용들을 정리해보았다. 첫 주택을 구입할 때 너무 큰 기대감 때문에 실망도 많이 하게 되므로 어느 정도 기대감을 낮추는 것을 권장한다. 첫 집부터 완벽한 집을 고를 수는 거의 없다는 점을 명심하고 진행한다면 무난하게 첫 집 장만을 할 수 있을 것이다. 첫 주택 구입자들이 자주 하는 실수 몇 가지를 살펴보도록 하겠다.

부동산 양도소득세는 Capital Gain Tax라고 한다. 부동산을 양도하고 차익이 생기면 양도소득세를 내야 하는데 부동산 매도 시에 IRS에 보고해야 한다. 관련해서 미국 양도소득세 세율 및 신고, 계산 방법에 대해 정리하여 보았다. 미국 양도소득세 세율은 보유 기간과 소득 수준에 따라 달라진다.

부동산 거래 시 원천 징수는 판매에 대한 추가 세금이 아니라 부동산을 판매한 사람이 부담해야 하는 소득세를 미리 납부하는 것이다. 납세자는 연말 소득세 신고 시 초과 납부 부분에 대하여 환불을 요청할 수 있다.

미국에서 집을 살 때 대부분 모기지론(주택 담보 대출)을 받는다. 은행 및 각종 대출 기관에서 다양한 주택 모기지론이 있는데 이번 글에서는 미국 모기지론 종류를 살펴보고, 모기지론 금리와 수수료 그리고 접근 방법 등을 정리하여 보았다.

지난해 10월 저점 형성 이후 금융시장은 상승 장세를 유지하고 있다. 기술 분석적 관점에서 엄밀히 보면 상승장으로 보기 어렵다. 등락을 반복하며 횡보합세를 유지하고 있다고 하는 것이 더 정확한 진단으로 보인다. 지속 가능한 상승장의 모양새는 아직 없다.

높은 이자와 바이어 마켓으로 진행되는 요즘 부동산을 매매할 때 누구나 신뢰할 만한 부동산 에이전트를 만나고 싶어한다. 어떤 부동산 중개인을 만나느냐에 따라 이익을 볼 수도 있고 또는 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 그러므로 신중하게 부동산 에이전트를 고르는 것은 매우 중요하다. 일을 진행하다 보면 고객의 이익과 중개인의 이익이 상충될 때도 있고, 뜻밖의 사정으로 인해 거래를 연기하거나 취소해야 될 입장에 처할 수도 있다. 또한 거래에 불리한 영향을 끼칠 수 있는 사건이 발생할 수도 있고 좋지 않은 정보를 뒤늦게 입수할 수도 있다.

Inland Empire office continues thriving in a challenging and changing market

시장은 지난해 10월 저점을 형성한 후 올 2월까지 반등했다. 이후 3월 중순까지 하락하더니 비교적 최근까지 다시 올라왔다. 4월에는 본격 시작된 1분기 기업실적 발표와 각종 인플레이션 데이터, 소매 매출 등의 영향을 받아 상승이 견인됐다. 주식값은 올랐고 채권값은 떨어졌다. 지난주에는 다우, S&P500, 나스닥 등 3대 주요 주가지수들이 모두 소폭 하락으로 마감했다. 현 상황을 한 걸음 물러나서 보면 2월 회복 고점 이후 아직 횡보 상황을 벗어나지는 못하고 있다.

2023년 경제성장률은 전년의 1.9%에서 0.7%로 하락할 것으로 예상한다. 일각에서 주장하는 것과 같이 경기침체는 2022년 말이나 2023년 초가 아닌 하반기에나 시작할 전망이다

도시부동산연구단체인 'Urban Land Institute(ULI)' 가 최근 '2023년 이머징 트렌드' 보고서를 발표하면서 부동산 전망을 하고 있다. 부동산 업계는 슬럼프는 현실이지만, 이는 단기적이며, 지속적 성장과 강한 수익을 올릴 수 있는 또 다른 시절로 가기 위한 전환점으로 보고 있다. 현재 이자율 상승으로 경제 구름은 어두워지면서, 부동산 시장은 구매자와 판매자가 가격 합의가 안 되면서 부동산 거래가 줄고 있다. 하지만 ULI 인터뷰 응답자들은 골치 아픈 위험들이 존재하지만, 장기적 전망은 상당히 낙관적으로 보고 있다.

지난주 연방준비제도(연준)가 금리 인상을 또다시 단행한 가운데, 모기지 대출 금리가 빠르게 뛰고 있다. 국책 모기지 업체 프레디맥에 따르면 지난주 연준의 금리 인상을 앞두고 30년 만기 고정 모기지(주택담보대출) 금리는 6.29%까지 급등했다.

지난번에 이어서 2022년 하반기 미국 부동산 경기에 대해 전망해 보겠다. 올 하반기에는 고금리와 양적 긴축 뉴노멀이 될 것으로 보이며 주택 공급 부족 지속으로 인해서 임대료는 계속 상승할 것으로 보인다. 특히 변동금리 모기지 상품이 좀 더 선호될 수 있으며 은행의 모기지 대출 여건이 좀 더 강화될 수 있을 전망이다.

방공개시장위원회에서 발표한 연준의 파격적인 금리 인상은 2022년 하반기 미국 부동산시장의 전환점을 보여준다고 해도 과언이 아닐 것이다. 이제 우리는 또 다른 뉴노멀의 시대로 향하고 있다.

언더라이팅이 가장 어려운 과정, 포인트 구입은 장기거주 시 유용하다. 지난 달에 이어 이번 달 칼럼은 은행에서의 주택융자 절차 및 주택 구입 클로징 전에 해야 할 중요한 점들에 대하여 알아보겠다.

이자율 상승으로 변동금리 유리할 수도 있기에 본인이 감당할 수 있는 대출 가장 중요하다. 우선 나에게 맞는 모기지를 선택하자. 본인의 재정상태에 맞는 대출금액을 확인하였다면 은행에서 고객에게 대출을 제공하는 기존 대출(Conventional Loan)을 할지, 정부에서 스폰서를 하여 다운페이먼트를 줄일 수 있는 FHA Loan 등을 선택할 지를 결정해야 한다.

지난 3월 연방준비제도이사회(FRB) 회의의 결과 이자율 올린 이후 4월 현재 30년 고정금리가 5%가 넘고 있다. 주택 공급은 늘어났지만 아직도 높은 가격에 주택을 사려는 예비 구매자는 늘어난 월 납부금에 부담을 느끼고 있다. 내 집 마련을 한다는 기대감과 함께 좋은 집을 찾을 수있을까 하는 우려, 또 융자는 잘 나올 수있을까 하는 걱정이 모두 뒤섞여 결국 설렘보다는 고민이 더 많아지기 마련이다.

셀러나 바이어가 자주하는 질문 중 하나는 언제가 집을 구매 혹은 매매하면 가장 좋은지에 관한 것이다. 아무래도 얼마나 싸게 집을 구매할 수 있는지 아니면 좋은 가격에 처분할 수 있는 지란 뜻이 담겨 있다. 부동산 시장에도 1년 중 바쁜 시기가 있는 반면 거래가 급감하는 한산한 시기가 있다. 일반적으로 주택거래가 늘어나는 시기에는 주택 구입이 힘들고 거래가 줄어드는 시기에는 집을 팔기 힘들 것으로 여겨진다.

2년 가깝게 코로나 바이러스와 변종 여파로 우여곡절이 많았지만 2022년 새해가 시작됐다. 부스터 백신 접종까지 시작되었고 복용 치료제가 개발돼 곧 상용화되면침체한 경제도 회복되리라 기대된다. 작년에는 모든 경제 영역에서 어려움이 있었지만, 부동산 업계는 나름 호황을 누렸고 2022년에도 계속 성장할 것으로 예상한다. 1월 1일 새해 시작 이후 다수의 주택 소유주들이 집을 팔기 위해 내놓기 시작했지만, 아직도 시장에 매물이 공급량이 수요를 따라가지 못하고 있다.

지난해 초 코로나 팬데믹이 시작되면서 모든 분야의 비지니스가 심각한 타격을 받았지만 유독 주택시장만은 이때부터 본격적인 상승세를 타기 시작했다. 팬데믹으로 수백만 명의 근로자들이 재택근무에 들어가면서 도심에서 벗어난 교외 단독주택에 대한 수요가 폭증했다.

전국주택가격지수가 지난해 동기간보다 14.6% 급등했다. 이처럼 집값이 급등한 건 수요와 공급 불균형 때문이다. 모기지 금리가 역대 최저 수준으로 자금 조달이 쉬워지면서 집을 사려는 수요는 늘어난 반면, 시장에 매물로 나오는 집은 부족해지자 가격이 폭등한 것이다. 건축 자재 조달 문제로 신규 주택 공급도 차질을 빚고 있다.

위드 코로나 준비 과정은 아니지만 지난 9월 30일 모기지 유예 기간이 끝났다. 상환금을 내지 않고 지내던 주택 소유주분들은 이제 밀린 빚진 금액(유예 기간 동안 누락된 모든 지불금)을 상환할 준비를 해야 하는데 상환 옵션은 아래와 같이 대출 유형에 따라 다르다. 프로그램 종료 뒤 밀린 대출금을 일시불로 상환할 의무가 없지만 어떤 방식이든 밀린 융자금 상환을 재개해야 한다. 자금 사정이 좋다면 한 번의 일시불로 빚을 갚을 수 있지만 좋은 소식은 일단 유예 기간이 끝나면 일시불로 갚을 필요는 없다.

팬데믹이 초래한 부동산 시장의 이상과열로 아직도 정상적인 주택 구매가 어렵다. 부동산업이 호황이라고 생각하겠지만 사실 필드에서 뛰는 중개업자들은 일은 많고 성사됨이 많아 보이진 않는다. 필자의 고객 중 리스트 가격 보다 거의 25% 이상 구매가를 써야 매매자가 관심을 가지는 일도 있었고 점점 구매자들이 힘든 시간을 보내고 있어 점차 시장 밖으로 밀어내고 있는 것 같다.

팬데믹 시작 이후로 폭락 또는 폭등의 쉽지 않던 예상 속에 부동산 시장은 극도로 적은 매물과 감당할 수 없는 수준의 가격에 구매자들은 멀어져갔다. 지금이 주택을 구매하기에 좋은 시기라고 판단하는 구매자들은 전무했고 이는 결과적으로 수요의 하락으로 나타났다. 전미부동산협회에 따르면 주택 판매의 90%를 차지하는 기존주택 판매는 4개월 연속 하락했다.

미국서 부동산을 매매할 때 누구나 신뢰할 만한 부동산 에이전트를 만나고 싶어한다. 어떤 부동산 중개인을 만나느냐에 따라 이익을 볼 수도 있고 또는 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 그러므로 신중하게 부동산 에이전트를 고르는 것은 매우 중요하다.

코로나 사태 이후로 주위에 꽤 많은 주택 소유주들이 모기지 연장 플랜을 신청하여 대출금 상환 미루며 생활하고 있다. 사실 이번 사태로 자금 상황이 맞지 않아 팔아야 하는 분들도 많지만 정작 소유 중인 주택을 팔려는 분들도 극소수고 이는 주택 공급이 모자라 오히려 주택가격의 상승을 초래하고 있다. 그러나 여기서 꼭 알고 있어야 할 점은 모기지 융자 연장 플랜은 대출에 대한 면제가 아니다.

주택을 사기 위해서는 초기에 들어가야 하는 다운페이먼트를 포함한 클로징비용, 보험비까지 모든 비용에 대한 이른바 '기회비용'이 필요하다. 간단하게 설명하자면 홈오너가 되기 위해서는 20% 정도의 다운페이먼트를 포함해 클로징비용, 보험비용 등 구매 초기에 들어가는 비용이 필요하고 수리와 관리에 들어가는 비용 또한 간과할 수 없다. 하지만 렌트는 그런 비용 자체가 필요없다. 어떤 이들은 주택구매에 들어가는 비용을 주식이나 인덱스펀드 등에 투자할 경우 더 큰 이득을 볼 수 있다고 한다.

요즘 공급 부족으로 주택 가격이 상한선을 그리고 있다. 정부의 주택소유주들을 보호하기 위한 파격적인 정책 및 각종 보조 그랜트로 주택가격의 큰 가격 하락은 없어 보인다. 필자가 지난 22년 부동산 브로커 일을 하면서 많은 문의를 받는 것이 주택 구매인지 아니면 렌트로 살지다. 답은 나와 있을 수 있지만, 논쟁의 여지가 많은 질문임에는 틀림이 없다.

지난해 11월 캘리포니아 발의안19가 통과됐다. 지난 2월 16일 발효된 이 수정안은 일부 부동산 소유주에게는 희소식이며 또 다른 사람들에게는 달갑지 않은 소식이다. 그렇다면 발의안19의 혜택을 받는 사람은 누구인지 또 혜택을 받지 못 받는 사람은 누구인지 알아보겠다.

트럼프 전 대통령이 COVID-19을 전 국가적 위험으로 선포 한 후 딱 일 년이 지나가고 있다. 수많은 예상과 추측이 난무하는 시기이나 기본경제 지표 중의 하나가 되는 부동산 경기에 대한 지난 1월 11일 미국 주택 건설 연합의 2021년 부동산 시장 세미나에서 나온 전망을 살펴보도록 하겠다.

부동산 시장이 2021년에는 신정권의 국책과 경제 회복세를 바탕으로 도시를 중심으로 재건되면서 강력한 수요를 발생시킬 것으로 전망된다.

어카운트 밸런스 30% 이하로 낮춰야/ 메이저 카드 3개 정도 유지해야 도움

페이먼트 연체, 점수에 가장 큰 영향 / 30일내 동종 크레딧 조회 삼가해야

주택구매 수요 6개월 내 최저치 하락 전망 위험 신호 매물 부족 '탓'으로 가격 급등세, 내년 개선 예상돼

대통령 누가 되든 경제회복 쉽지 않다는 전망 우세, 고용시장 타격에 모기지 연체·주택차압 대처해야

교통량 많고 위험한 대로변 피하는 게 상책, 학군 좋고 홍수와 산불 위험 낮은 곳이 좋아

미국정부 부양책 2호가 미 의회에서 민주당과 공화당의 힘겨루기에 완전한 교착상태에 빠지며 아직도 합의점을 찾지 못하고 있다.

감액이나 상환기한 연기일 뿐 탕감 아닌 점 주의해야 하며, 대출기관 유예 후 별도 수수료, 벌금, 이자 추가 금지

낮은 모기지 이자율 올 연말까지 계속 이어질 전망, 대선 이후 지원책 불투명…유지 힘든 부동산 처분을

코로나19로 상업용 건물주 융자금 납부 힘들어, CPA·변호사 등과 상담 후 조정 신청 성공률 커

팬데믹에 현금 확보 우선, 거래 둔화 전망 - 셀러 마켓에서 바이어 마켓으로 선회 예상