상업용 부동산이 심각한 위기에 처했다는 조짐이 있다.

현재 어떤 일이 벌어지고 있는 것일까? 억만장자 부동산 투자가이며 스타우드 캐피털의 최고경영자인 배리 스턴리히트는 최근 사무실 부동산에 대한 1조 달러의 손실을 예측한바 있다. 이번 주 블룸버그는 ‘미국의 상업용 및 다가구 부동산에 대한 총 부채 중 20% 이상에 해당하는 9000억 달러가 올해 만기가 될 것이다’ 라고 보도했다. 원격 근무로 인한 사무실 및 상업용 부동산에 대한 수요가 감소하고, 높은 대출 비용과 더욱 엄격해진 대출 기준 때문에 상업용 부동산 투자자의 고민은 깊어만 간다. 그런데 어렵기는 은행도 마찬가지다. 은행은 대출 상환 불이행을 우려하여 상업용 부동산 대출 심사를 더욱 까다롭게 할 수밖에 없고 이로 인해 서로에게 사면초가의 압박을 주고 있는 상황이다.

작년 봄 실리콘밸리 은행과 또 다른 두 은행으로부터 “뱅크런”이 확산될 뻔했던 아슬아슬한 순간이 기억에 생생하다. 다행히 연방 정부의 적극적인 개입으로 큰 불로 번지는 사태는 겨우 면할 수 있었다. 실리콘밸리 은행과 같은 일부 지역은행은 인상된 이자율이 야기할 충격에 대해 충분히 대비하지 못했고 결과적으로 채권 및 모기지 포트폴리오의 가치가 크게 하락한 것으로 나타났다. 올해 초 뉴욕 커뮤니티 은행이 배당을 급작스럽게 삭감하고 나쁜 채무를 보호한다는 명분으로 약 500억 달러를 지불 준비하는 등 지난 분기에 예상치 못한 손실을 공개하며 우려가 다시 불거졌다. 많은 지역은행들이 상업용 부동산에 편중 투자되어 있는 상황과, 상업용 부동산이 품고 있는 재융자 리스크가 퍼팩트 스톰을 만들지 않을까 우려된다.

투자시장이 2000년 닷컴 사태와 2008년 금융위기를 겪고, 코로나 시절을 지나 오르고 내리기를 반복하며 세월을 통해 결과론적으로는 우 상향했다. 그러나 문제는 지금부터 우 상향 과정 중 발생하는 하락장을 현재 어떻게 대처하느냐 이다. 곳곳에서 포착되는 위험한 징후가 있다면 과거의 아픔을 경험 삼아 지금 어떤 조치가 필요할지 판단해야 한다. 먹구름이 잔뜩 끼어있고 파도가 높다면 배를 안전한 항구에 정박하고 폭풍이 지나기를 기다려야 한다. 주식시장 하락으로부터 자산을 보호하기 위한 가장 손쉬운 방법은 자산의 현금화이다. 그런데 폭풍이 지난 후 현금화했던 자산을 다시 투자해야 하는데 이 타이밍은 놓치기 일수다.

현금화 이외에도 주식시장 하락으로부터 자산을 안전하게 보존할 수 있는 또 다른 선택지가 있다. “라일라”라고 불리는 지수형과 변동형 어뉴이티의 특징을 결합한 등록 지수 연동형 어뉴이티(Registered Index-Linked Annuity-RILA)를 활용할 수 있겠다. 하락장에서 투자 손실을 차단하며 원금을 보장한다는 점은 지수형 어뉴이티(Indexed Annuity)와 동일하다. 그러나 지수형 어뉴이티는 장기 계약이 요구되는 반면, 라일라는 원하면 단기로 1년만 사용하고 해지 수수료 없이 다른 계좌로 자유롭게 모든 금액을 옮길 수 있다. 현재 기준으로 1년 계약 시 원금손실 없이 S&P500지수를 통해 최대 7%까지 수익률을 기대할 수 있다.

라일라는 최소1년만 보유하면 해지수수료가 발생하지 않기 때문에 자산의 유동성을 중요시하는 투자자들도 부담 없이 자산 보전과 증식의 목적으로 사용할 수 있다. 라일라도 어뉴이티의 한 종류라서 은퇴 계좌로 분류된다. 따라서 투자 이익에 대한 세금은 유예 받지만 59.5세 이전에 인출하는 경우 소득세와10%의 페널티가 발생할 수도 있다는 점을 염두 해야 한다. S&P 500과 같은 특정 지수의 성과에 연동되어 수익 상한선인Cap과 Participation을 통해 수익 중 일부만 받는 구조는 지수형 어뉴이티와 비슷하다. 그러나 큰 차이점은 라일라는 투자자의 리스크 선호도에 따라 하락장에 대한 완충의 크기를 선택할 수 있다.

보수적이지만 조금 공격적인 투자 성향을 갖는 투자자가 “10% 완충” 기능을 선택한 경우를 예를 들어보자. 만일 1년간 S&P500 지수가 10%이상 하락하면 선택한 10%까지는 손실이 발생하지 않으며 초과 하락한 부분에 대해서만 투자자가 손실을 입는다. 반대로 1년간 지수가 상승하면 현재 기준으로 최대 16%까지 수익률을 기대할 수 있다. 또 다른 예로, 다소 보수적인 투자자라면 “20% 완충”을 선택해서 20%까지 하락장의 손실을 막아주며 최대 11.25%까지 수익을 기대할 수 있다. 원금 보장을 원하는 보수적 투자자는 최대 연 수익률이 7%로 제한되지만 하락장에 대한 손실은 100% 차단할 수 있다. 이러한 여러 종류의 완충기능을 적절히 혼합해 사용할 수도 있다.

이렇게 라일라는 리스크에 대한 노출을 투자자의 성향에 맞게 조정하면서 합리적인 수익 상한선을 제공한다. 때문에 요즘과 같은 경제상황에서 리스크를 대비하며 자산 보전을 추구하는 보수적 투자자들의 취향과 부합하는 면이 있다. 다만 라일라는 지수형 어뉴이티와 달리 투자상품이기 때문에 1%가량의 자산 관리비나 기타 펀드 수수료가 발생할 수 있다는 단점이 있다. 라일라에 관한 전반적인 이해나 은퇴 자산 관리에 대한 조언을 얻고 싶다면 신뢰할 수 있는 CFP® 공인재무설계사와 상담 받기를 권장한다.