부동산 매매 절차 (4)
저번 칼럼에 간단하게 설명한 바이어의 실사 작업 과정에 대해 자세하게 설명을 하도록 하겠다. 에스크로에서 실사 기간은 바이어가 건
물을 구매 할지, 하지 않을지 판단하는 과정이고, 이 기간을 컨틴전시 (Contingency, 조건부 과정) 기간이라고 한다.
컨틴전시의 종류 는 등기를 확인하는 Title 컨틴전시, 건물의 재정적인 상태를 확인하는 Books and Records 컨틴전시, 위법사항이 없는지를 확인하는
State and Local Law 컨틴전시, 건물의 상태를 조사하는 Physical Inspection 컨틴전시, 토양 오염을 확인하는 Environmental 컨틴전시, 그리고 융자가있을때 필요한 Loan 컨틴전시가 있다.
위의 조건부 과정들은 상업용 부동산 거래에 있어서 반드시 거쳐가야 하는 과정이고, 이 과정에서 많은 변수가 생길 수도 있다. 우선 타이틀 컨틴전시는 대부분 타이틀 회사에서 프리림 리포트 (Preliminary Title Report) 라고 불리는 예비 타이틀 보고서를 받아서 셀러가 바이어에게 전달해준다. 프리림 리포트를 통해 건물의 등기가 누구로 되어 있고, 건물을 담보로 어떠한 금융 채무들이 있는지, 이 건물의 일부 혹은 지하나 상공을 다른사람이 사용할 수있는 권리(Easement)가 있는지, 지하 광물에 대한 사용권이 있는지 등등 건물에대해 등기소에 등록되어있는 모든 정보들을 확인할 수 있다.
그리고 주정부와 지방정부법에 대한 컨틴전시는 주정부나 시에서 요구하는 사항들이 법대로 시행이 되어 있는지를 알아보는 과정인데 건물의 종류에 따라서 알아보고 체크해야할 사항들이 다르므로 에이전트나 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다. Book and Records 컨틴전시는 수익용 부동산을 구매하는 투자자에게는 중요한 부분이다. 현재 입주자들의 렌트, 시큐리티 디파짓, 빌딩 유지, 수선, 관리 비용 등등 세부사항들에 대한 장부와 기록들을 셀러로부터 넘겨받아 체크를 하는 과정이다. 현재 가치와 미래 가치를 판단하여 구매할 때 가장 신경써서 진행하는 과정이다.
건물의 물리적인 상태를 조사하는 Physical 컨틴전시로 전문적인 인스펙터를 고용하여 인스펙션을 하는 것을 추천한다. 이 과정에서 건물 컨디션에 따라 가격협상을 할 가능성도 많고, 딜이 깨지는 경우도 많다. 바이어는 가격협상을 다시 하려는 의도만 갖고 빌딩 상태에 대한 트집을 잡으면서 감정적으로 접근하는 것을 조심해야 한다. 바이어는 새 건물을 사는 것이 아닌 경우에는 당연히 어느정도 내부 수리를 할 계획은 가지고 구매를 해야 한다. 지붕이나 스트럭쳐 혹은 에어컨 등 비용이 많이 나오는 부분에 대해서는 가격협상의 여지가 있지만 일반적인 노후화에 대한 요청에 대해서는 받아들여 지지 않을 가능성을 염두에 두고 진행을 해야 한다. 1-2만불 때문에 4-5백만불 건물 거래가 깨진 경험이 두손으로 세기 힘들 정도로 많고, 대부분의 바이어는 에스크로가 캔슬된 후, 후회하는 경우가 많다.
환경 토질오염 여부를 확인하는 Environmental Contingency는 건물이 지어지기 이전이나 이후 건물 이용자들이 토질을 오염시킬만한 소지가 있는 비즈니스를 하였는지 등을 살펴보는 과정으로 Phase 1 이라고 부른다. 만약 오염 가능성이 발견이 되면 실제로 지반 아래의 토질 샘플을 채취하여 실험실로 보내서 확인을 하는 Phase 2 과정을 진행한다. 만약 토질이 오염이 되어 있다면 오염 제거 과정을 진행해야 하는데 비용과 시간이 많이 들고, 은행에서 융자를 거부하는 경우도 있기 때문에, 바이어도 땅의 가치를 고려할 때 구매를 포기하는 것에 대해 진지하게 고려해야 한다.위의 조건부 과정들은 상업용 부동산 거래에 있어서 반드시 거쳐가야 하는 과정이고, 이 과정에서 많은 변수가 생길 수도 있다. 위의 조건부 과정들은 상업용 부동산 거래에 있어서 반드시 거쳐가야 하는 과정이고, 이 과정에서 많은 변수가 생길 수도 있다.
최종수정: 2024/05/23 02:00:24PM