각 시(city)는 그 지역 내의 토지를 특정 용도로 사용하기 위해 정한 조례, 즉 Zoning 또는 Zoning Code를 가지고 있습니다. Zoning Code는 각 시가 자체적으로 결정하며, 그 시의 특성과 목표를 반영합니다. 따라서 시의 Zoning 분포를 살펴보면 해당 시의 환경, 구조, 그리고 앞으로 어떤 방향으로 도시를 발전시켜 나가고자 하는 목표를 볼 수 있습니다.

캘리포니아는 크게 주거용 (R, Residential), 상업용 (C, Commercial), 공업용 (M, Manufacturing), 그리고 농업용 (A, Agricultural)으로 구분되는 4가지 Zoning Code를 가지고 있습니다. 오늘은 그 중 물류창고와 공장등이 들어설 수 있는 공업용 (M) Zoning에 대해 알아보겠습니다.

M zoning은 사용 용도에 따라 몇 가지 세부 Code로 나뉩니다. 시에 따라 형태가 다소 다르지만, 로스앤젤레스 시의 경우 M-1 (Light manufacturing), M-2 (Heavy manufacturing), 그리고 M-3 (Unclassified)으로 구분됩니다. 각각의 Code에 따라 사용 용도가 한정되며, 숫자가 높아질수록 허용되는 사용 용도가 확대됩니다. 공업용 (M) Zoning 내에서는 일반적으로 주거나 학교 등의 용도는 허용되지 않습니다.

M-1은 Light Manufacturing 지역으로 일반적으로 물류 창고(Warehousing), 유통(Distribution), 인쇄(Printing), 경량 제조업(Light Manufacturing) 등의 비교적 가벼운 공업 용도로 사용이 되기 위해 지정이 되어 있습니다. 물류를 위한 컨테이너 트럭들이 다니기 때문에 고속도록 근처에 지정이 되는 지역들도 많이 있고, 이로 인해 일반 상업지역과 주거지역과 인접해 있는 경우도 있습니다.

M-2 는 Heavy Manufacturing (중공업)을 위해 지정해 놓은 지역입니다. M-1 용도는 대부분은 이 지역에서 사용을 할 수 있으며, 중공업, 화학공업, 소음, 재활용 등의 공해를 유발시키거나 유발시킬 가능성이 있는 업종들이 포함되어 있습니다. 일반적으로 주거지역에서 떨어져 있는 경우가 많습니다.
마지막 M-3 는 가장 관대한 M Zoning Code로 위에서 언급한 M-1과M-2에서 할 수 있는 모든 업종이 대부분 가능한 조닝입니다.

중요한 점은 Zoning Code에 맞는 용도라 할지라도 해당 용지의 Use Code 확인이 필요하다는 것입니다. Use Code는 특정 용지에 허용된 사용 용도를 지정하는데, Zoning이 구역을 결정하는 반면, Use Code는 용지의 사용 용도를 나타냅니다. 따라서 M Zoning에 해당한다 해도 원하는 용도와 일치하지 않는 Use Code일 경우, 해당 시에 Use Code 변경을 요청해야 합니다. 변경 요청이 허가되면, 시는 일시적으로 CUP(Conditional Use Permit)를 발행하여 해당 용도를 허용할 수 있습니다. 시에 따라 조례가 다르므로 건물 입주 또는 구입 전에 해당 시의 Planning Department에서 사용하고자 하는 용도가 허용되는지 확인하는 것이 중요합니다.

예를 들면 같은 M-1 지역안에 있어도 물류창고 용도와 공장 용도의 경우 시청에서 요구하는 파킹대수의 차이가 발생이 되는 경우가 많습니다. 따라서 같은 건물에서 물류창고 용도로 사용을 하면 아무 문제가 없었지만, 재조업 공장으로 사용을 할 경우 시의 허가를 추가로 받아야 하는 경우도 있기 때문에 확인을 하는 과정이 반드시 중요합니다.

조닝은 각 도시가 세워놓은 도시계획을 이루기 위해 용도를 제한하는 방법입니다. 따라서 건물 구매전 셀러는 가능했던 용도가 새로운 바이어에게는 같은 용도일지라도 허락이 되지 않는 경우도 있습니다. 따라서 투자자들은 각 지역의 Zoning 규정을 주의 깊게 검토하고 전문가의 조언을 듣고 신중한 분석을 통해 적절한 투자 결정을 내려야 합니다.