상업용 부동산 투자에 있어서 투자자들이 고려하는 부분 중에 가장 중요한 요소는 구매하는 가격입니다. 대부분 영원히 건물을 소유하지 않기 때문에 투자자는 어느기간 동안 건물을 소유한 후에 그 건물을 처분할 것입니다. 투자수익률은 투자기간동안 건물을 통해 얻는 임대수익과 건물 매각시 구매가격과의 차이에서 오는 매각수익을 함께 고려하여 계산을 합니다. 투자자들은 투자 대상 건물을 장기간 보유한 후 어떤 가치로 매각할 수 있을지를 중요한 결정 요인으로 고려하는데, 이는 투자 기간 동안의 가치 상승률 계산을 통한 투자의 타당성을 검토하는 기준이 되기 때문입니다.

미래가치 접근방법

상업용 부동산 투자를 결정할 때, 투자자는 미래의 매각가격을 역산하여 현재의 투자 가치를 판단하는 경우도 있습니다. 이 과정에서 고려해야 할 가장 중요한 변수는 미래 예상 매매가격입니다. 이 가격은 시장의 역사적 성장률, 경제 전망, 지역 발전 계획과 같은 다양한 요소를 반영하여 예측됩니다. 예를 들어, 투자가가 400만 달러에 부동산을 구매하고, 10년 후에 이를 1000만 달러에 판매할 계획이라고 가정해 봅시다. 이 경우, 연평균 복리 상승률을 계산하여 현재의 구매 결정이 경제적으로 타당한지를 평가할 수 있습니다. 투자기간동안 예상되는 가치 상승률은 복리계산하는 공식을 통하여 알수 있는데, 자세한 공식은 생략하도록 하겠습니다. 복리계산공식을 통해 향후 10년동안 연평균 약 8.4%씩 가치가 증가할 것으로 계산이 되며, 이는 투자한 부동산이 10년동안 연평균 약 8.4%씩 증가할 경우 투자자의 목표인 1000만 달러에 부동산을 매각할 수 있다는 것을 의미합니다.

투자 결정의 전략적 접근

실제 투자 결정 과정에서는 가치상승률을 바탕으로 다양한 조건을 함께 고려한 깊이있는 분석이 필요합니다. 이를 위해서 투자자는 시장 동향을 주시하고, 리스크를 관리하는 전략을 마련해야 합니다. 예를 들어, 경제 침체 기간에는 부동산 가치의 상승률이 예상보다 낮을 수 있으며, 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

(1) 시장 동향 분석: 부동산 시장은 다양한 경제적, 사회적 요인에 의해 영향을 받습니다. 투자가는 이러한 요인들을 면밀히 분석하여 미래 시장 상황을 예측해야 합니다.
(2) 리스크 관리: 투자 리스크를 적절히 관리하지 않으면 높은 수익률을 기대하기 어렵습니다. 투자가는 시장 변동성, 재산의 위치와 상태, 그리고 경제적 변화를 고려하여 리스크를 최소화해야 합니다.
(3) 수익성 분석: 부동산 투자의 최종 목표는 수익성 확보입니다. 따라서, 투자 기간 동안 발생할 수 있는 임대 수익, 운영 비용, 재개발 가능성 등을 포괄적으로 분석해야 합니다.

앞서 예시의 투자자가 상업용 부동산 시장 분석과 이자율의 변동, 리스크 관리, 그리고 10년동안 운영 임대 수익등을 고려하여 가치상승률 8.4%를 통한 목표수익이 실현 가능한 수치라고 판단이 되면 이 건물을 $400만 달러에 구매하는 것이 현명한 판단이 될 것입니다. 하지만 만약에 투자자가 예상을 할 수 있는 가치상승률이 5%라고 가정을 하면, 현재의 가치는 6백만불이 넘어가야 합니다. 즉 현재의 시장가격보다는 2백만불정도는 더 가치가 있어야만 10년 후에 투자가가 예상하는 가격으로 매매가 가능할 수 있습니다. 이와같이 투자자가 예상하거나 계산이 되는 가치상승률과 미래의 거래가격에 따라서 현재의 투자대상의 가치를 계산해볼 수 있습니다. 투자 결정을 내리기 전에는 종합적인 시장 분석과 함께, 투자 목표와 수익 예측을 기반으로 한 전략적 계획이 필요합니다. 부동산 전문가와의 상담을 통해 보다 정확하고 신뢰할 수 있는 정보를 얻는 것도 중요하며, 이를 바탕으로 현명한 투자 결정을 내리는 것이 장기적인 성공으로 이어질 것입니다.