상속플랜

부동산 자산, 증여와 상속 중 어떤 것이 유리한가?

눈코 뜰새없이 바쁘게 살아온 지난 날, 하루하루 먹고 살고, 얘들 교육시키다 보니, 평생 모아 남은 재산은 잘해야 번듯한 집 한채. 남보다 좀 더 열심히 일하고, 재테크같은 투자 활동에 운이 조금 더 따랐다면, 집세 받을 수 있는 집을 한 두채 더 사 두었을 수도 있겠다. 좀 살만해지려니, 이제 나이 60이 훌쩍 넘어 건강도 예전만 못하고, 메디칼을 받아야 하는건 아닌지 고민스러울 시기가 되었다.

나이 지긋한 손님들이 사무실에 들리시면, 처음 묻는 질문중의 하나가 본인 명의로 되어 있는 집을 지금 자녀들에게 넘겨주고, 본인은 양로병원에 들어가거나, 메디칼등 정부보조 혜택을 받으며 살고자 하는데, 이렇게 하는게 바람직한 가이다. 본인의 집이 정부보조 및 메디칼 혜택을 받는데 걸림돌이 될거라 생각 하셔서, 그냥 자녀들에게 넘겨주려고 하신다는데, 그렇게라도 하지 않으면 본인이 받은 메디칼 혜택때문에 본인 사후에 정부에서 집을 뺏어가는것은 아닌지 염려가 이만저만이 아니다.

물론 나의 대답은 대부분의 경우 '노'이다. 내 집을 자녀에게 바로 증여 해주고 나서 느끼는 허탈감 때문 이기도 하지만, 그 보다 자녀가 떠 안을 엄청난 양도 소득세 부담 때문이다. 부모가 생전에 자식에게 증여하게 되면, 증여받은 자녀가 나중에 집을 팔때 엄청난 양도 소득세를 물어야 하는 상황을 직면하게 된다. 이것은 바로 부모가 몇십년전 처음 집을 구입했을 때 지불한 집값보다, 현재에 집값이 많이 올라서, 그 오른 차액에 대한 양도 소득세를 자녀가 내야하기 때문이다. 그래서 이럴 때는 본인이 죽을때까지 가지고 있다가, 사후 상속을 통해 자녀에게 넘어가도록 하는것이 좋다. 사망 후 상속으로 넘겨주게 되면 사망일을 기준으로 세금기준이step up in basis를 적용 받아, 사망 시점의 시장가를 기준으로 세금이 계산되어 엄청난 세금폭탄을 피할수 있게 된다. 마치, 자녀가 부모 사망시점에 시장가에 집을 산 것처럼 되어, 물려받은 집을 팔더라도 양도소득세가 대폭 줄거나, 내지 않아도 되는 것이다. 집 뿐만아니라 렌트를 받던 건물, 주식, 뮤추얼 펀드 등 그 가치가 구입 후 많이 오른 재산의 경우도 모두 해당된다. 리빙트러스트를 통해 부모 사망 후 자녀가 상속 받도록 하면, step up in basis 혜택을 통해 양도 소득세를 피할수 있게 되지만, 생전에 선물로 증여하게되면 부모가 오래전 구입한 가격을 기준으로 세금이 계산되어 세금폭탄을 피하지 못하게 됨을 명심하는 것이 좋겠다.

재밌는것은 캘리포아니와 같이 부부공동재산제를 선택한 주에서는 이런 Step-up in Basis의 혜택을 두번 받을수도 있다는 것이다. 예를 들어 부부가 함께 구입한 집을 리빙트러스트로 이전시켜 놓았다고 가정하자. 두분중 한분이 사망하면, 나머지 배우자는 집값 전체에 대해 Step-up basis를 받게 되어, 남은 배우자가 집을 처분할 경우 양도 소득세가 그만큼 적어진다. 하지만 나머지 배우자가 팔지 않고 계속 집을 보유하고 있다가, 사망 후 자녀에게 상속으로 남겨 주었다면, 다시 또 Step-up in basis의 적용을 받게 되어, 자녀가 집을 처분해도 역시 엄청난 양도 소득세 폭탄을 피할 수 있게 된다. 이러니 본인 생전에 자녀에게 집을 증여로 넘겨주는 건 특별한 이유가 없는 한 하지 않는게 좋다.

아울러, 캘리포니아주 정부는 지난 2017년 1월 이후 사망한 분의 경우, 비록 고인이 생전에 오래도록 메디칼 혜택을 받았더라도 그 금액을 되갚지 않아도 되도록 새로이 법령을 제정하였다. 그 조건은 고인 명의로 된 집이나 재산이 리빙트러스트나 기타 다른 방법을 통해 미리 자녀에게 상속되도록 계획해 놓아서 상속 법원에 가지 않아도 되는 경우로 제한하였다. (Legislation SB 833). 여러모로 집이나 건물등은 자녀에게 생전에 증여하기 보다는, 사후에 상속으로 넘겨주는 것이 훨씬 현명하다는 것을 명심하자.
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HELEN NA

HELEN NA

Attorney at Law
Rodnunsky & Associates

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05-03-2021