상업용 부동산에서 리스 계약의 성격은 건물 가치에 중요한 영향을 미칩니다. Gross Lease 의 형태에서 건물운영비용이 어떻게 계약되는지 알아보도록 하겠습니다. Gross Lease는 건물의 운영비용을 렌트비에 포함시켜 하나의 금액으로 청구하는 형태입니다. 그러나 여기에는 몇가지 변형이 존재합니다.

첫번째는 Modified Gross Lease로 건물주가 계약 당해년도의 운영예산비용을 기준으로 렌트비용을 책정을 하고, 리스 기간동안 증가된 운영비용 (부동산 세금, 보험료, 관리비용 등)의 차액은 입주자의 면적에 따라 분할되어 부담됩니다. 예를 들면 2023년에 리스 계약을 하면 1년간 고정된 렌트비를 지불을 하고, 1년이 지난 2024년 시점에 2023년과 비교하여 부동산세금이나 보험료, 관리비 등 인상된 차액을 기본 임대료에 더해서 요청을 합니다. 이 형태는 오피스, 리테일, 인더스트리얼 등 Gross Lease 형태로 리스 계약을 할 경우 기본적으로 적용이 되는 경우가 많습니다. 하지만 전문적으로 관리회사를 통하지 않고 개인적으로 관리를 하는 건물주의 경우 테넌트에게 추가로 비용을 전가시키지 않는 경우도 많습니다.

두번째는 캠(CAM: Common Area Maintenance) 차지(Charge) 비용이 있습니다. 이는 주로 인더스트리얼 공장창고와 샤핑센터 리테일에 Net Lease가 아닌 Gross Lease 형태로 계약을 할때 볼 수 있는 비용입니다. 파킹장이나 공동으로 사용하는 복도나 로비, 화장실 등 공용공간을 관리하는데 들어가는 비용들을 입주자들이 나누어 내는 비용을 말합니다. 아파트의 경우는 이러한 공용공간 면적을 미리 유닛 면적에 포함시켜서 렌트비로 책정하는 경우도 있는데 한국의 실면적/전용면적과 분양면적/계약면적의 개념으로 이해하시면 됩니다. 공용공간은 입주자가 사용하는 공간이기 때문에 사용 및 관리 비용을 지불해야 하는 것은 당연한 것입니다. 하지만 공용공간은 상황에 따라 비용이 변동될 수 있는 경우가 많기 때문에 Gross Lease 로 계약을 하더라도 CAM Charge 를 따로 요청하는 경우가 많습니다.

세번째로는 Tenant Improvements (TI, 티아이)로 새로운 입주자들이 임대를 한 공간에서 각 테넌트의 성격에 맞게 비즈니스를 시작할 수 있는 상태로 공사를 하는 것을 말합니다. 이 공사를 통해 건물주도 건물의 가치를 상승시키는 효과가 발생될 수 있기 때문에 건물주가 공사 비용을 일부 혹은 전부를 보전해 주는 경우가 있습니다. 특히 오피스 빌딩이나 쇼핑센터 임대 계약에서 흔히 볼 수 있는 조항으로, 오피스의 경우에는 건물주가 공사를 해주는 경우가 많고, 샤핑센터 리테일의 경우 테넌트가 공사를 하고난 후에 건물주가 확인을 하고 약속된 비용 만큼을 보전해 주는 경우가 많습니다. TI는 건물주가 반드시 제공해야 하는 것이 아니고, 일반적으로 건물주는 정해진 예산 안에서 계산을 하여 제공을 합니다. 예를 들어 렌트비를 건물주가 예상한 금액보다 낮게 책정이 되거나, 임대료 면제 (Free Rent)를 예상보다 더 많은 개월수를 받았다면 TI는 없거나 작아질 수밖에 없습니다. 임대 계약을 할 때, 렌트비와 프리렌트, TI 는 맞물려서 고려되어지는 요소인 것을 이해하시고 임대 협상에 접근을 하시면 원하는 결과를 얻으실 수 있습니다.

상업용 부동산에서 리스 계약은 단순히 입주자와 건물주 간의 관계를 넘어 건물의 재무적 가치에도 큰 영향을 미칩니다. 따라서 건물주는 리스 계약의 세부사항을 면밀히 검토하고, 잠재적인 비용 부담을 예측하는 데 주의를 기울여야 합니다. 리스 형태, 비용 분담 조항, 그리고 시장 동향을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이러한 이해는 건물주가 보다 현명한 투자 결정을 내리는 데 도움이 될 것입니다.