지난해 3월 고금리 여파로 실리콘밸리은행(SVB)이 파산했다. 주요 스타트업을 상대로 영업하던 이 은행은 예금의 상당 부분을 국채에 투자했는데, 연방준비제도가 기준금리를 가파르게 올리자 국채 금리가 오르면서(채권 금리가 오른다는 건, 채권 가격의 하락을 의미한다) 이 은행의 이 손실을 감당하지 못하게 된 게 원인이었다.

당시 시그니처 은행과 퍼스트리퍼블릭 은행까지 무너지면서 금융위기가 터지는 것 아니냐는 우려가 커졌지만, 금융 당국의 적극적인 개입으로 파장은 더 퍼지지 않았다.

최근에 이런 일이 또 벌어지는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 이번엔 고금리와 함께 상업용 부동산이 원인으로 지목되고 있다. 그 충격이 처음으로 드러난 게 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)다.

가장 이슈가 되는 것은 오피스 공실 사태이다. 2008년 글로벌 금융위기보다 공실률이 더 높다는 것이 상업용 부동산에 대한 공포를 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 참고로 분기 통계이며 이것만 보면 상업용 부동산 시장에 큰일이 난 것 같지만, 최근 흐름은 나쁘지는 않다. 1년 전보다 상업용 부동산 가격이 15%가량 떨어졌지만, 지난해 4월에는 드디어 상승세로 돌아섰기 때문이다. 케이스-쉴러 주택가격이 지난해 2월에 반등한 것과 비슷한 흐름을 보이고 있다.

오피스 빌딩의 부진에도 불구하고 상업용 부동산의 가격 하락이 멈춘 이유는 산업용 및 아파트 등의 가격 하락이 멈추고 반등한 데 있다. 반면 쇼핑몰과 오피스 빌딩의 부진은 쉽게 끝나지 않는 분위기이다. 그럼, 어떻게 해서 상업용 부동산 가격의 반등이 출현한 것일까?

그 이유는 역시 금리에 있는 것 같다. 모기지 금리의 하락이 본격화된 시기(2001-2003년, 2009-2010년)에 상업용 부동산 가격이 반등한 것을 발견할 수 있기 때문이다.

물론 최근 채권 금리가 다시 상승하고 있기에, 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될 것인지 단언하기는 힘들다. 다만, 최근 국제 상품가격의 하향 안정 흐름이 지속되고 있다는 점을 고려할 때 하반기에는 모기지 금리(30년 기준)가 6%선 밑으로 내려갈 것으로 기대해 본다.

오피스 빌딩과 쇼핑몰 등 일부 상업용 부동산 시장의 부진이 심각하지만, 아파트나 산업용 부동산이 반등을 주도하고 있다는 이야기가 되겠다. 특히 7% 전후에 형성되어 있는 모기지 금리가 하락세로 확연하게 떨어진다면, 상업용 부동산 가격의 반등이 더욱 힘을 받으리라 생각된다.

요약하자면 상업용 부동산 시장은 오피스 공실 사태와 쇼핑몰 부진 등으로 부진하지만, 아파트 및 산업용 부동산 가격의 반등으로 약간의 회복세를 보인다. 2008년 금융 위기 이후의 공실률이 더 높아져 공포를 유발했으나, 가격은 지난해 4월에 드디어 상승세로 전환되었다.
산업용 부동산 및 아파트 가격이 먼저 반등하며 전체 상업용 부동산 가격의 하락을 멈추게 했으며, 그러나 쇼핑몰과 오피스 부동산은 아직도 부진하다. 이러한 가격 반등의 원인으로는 금리의 영향을 크게 받았다. 모기지 금리가 하락한 시기에 상업용 부동산 가격이 반등한 흐름을 볼 수 있다.

하지만 채권 금리가 상승 중이므로 상업용 부동산 가격의 반등이 지속될지에 대한 불확실성이 존재하며, 모기지 금리가 내년에 6%선 아래로 내려갈 것으로 예상한다.