지난 10월의 고용지표나 물가수준 등을 고려하면, 미국 경제가 경기침체 국면에 근접했다는 근거는 많지 않다. 게다가 미국의 중앙은행인 연준은 지난 3월부터 정책금리 인상을 시작했는데, 지난 9월에서야 정책금리가 중립금리 수준을 웃돌며 통화정책이 긴축국면으로 진입했다. 중립금리란 경제가 잠재성장률 수준에서 인플레이션 압력이 없는 상황의 금리 수준을 의미한다.

통화정책의 시차가 9개월 전후라는 점을 감안하면, 연준이 그동안 정책금리를 인상한 효과는 2023년 하반기에 더욱 가시화할 것으로 보인다.

주택시장을 보면 주택 가격 폭락은 역사적으로 자주 일어나지는 않았다. 80년대 초, 90년대 초, 그리고 글로벌 금융위기를 몰고 온 2008년이었다. 즉, 미국의 주택 가격이 전국적으로 두 자릿수 비율로 급락하는 것은 대공황과 2008년 서브프라임 사태 때뿐이었다. 그런데 현재의 분위기가 심상치 않다.

월스트리트는 주택 가격 하락 시대에 들어서고 있다는 것뿐 아니라 서브프라임 사태에 이은 또 다른 급락이 올 것이라는 것에 공통된 의견을 제시하고 있다.

지난주 투자은행 모건스탠리는 2023년 말까지 주택 가격이 7% 하락할 것으로 예상한다. 2006년에서 2012년까지 사이 최고점에서부터 27% 하락이 있었던 것에 비하면 아주 적은 하락률이지만 모건스탠리의 전망이 맞게 된다면, 서브프라임 사태 이후 두 번째로 가파르게 하락하는 것이 될 것이다.

이례적인 주택 가격 상승에 주택담보대출 금리 인상이 겹쳐 구매를 감당할 수 없는 수준에 이른 것이 원인이라고 포천은 전하고 있다. 모건스탠리의 보고서는 "주택담보대출 금리를 7%라고 한다면, 주택 구입 능력이 지금보다 더 나빠질 것으로 보인다. 우리가 생각하는 이런 수준의 하락에 있어 긍정적인 것은 이 하락이 주택 가격을 2022년 1월 때 정도로까지 돌려놓을 것"이라고 전했다.

7% 하락은 기초 사례 분석이다. 또한 이에 관한 분석도 냈다. 상승 사례는 내년 봄까지 주택담보대출금리가 다시 하락하면 2023년 미국 주택 가격은 5% 상승할 수 있고, 반대로 하락 사례에서는 미국이 침체에 들어가면 주택 가격이 10% 하락할 수 있다고 보고 있다.

모건스탠리의 애널리스트들은 "주택구매능력은 이미 어려움에 봉착했다. 주택 구매를 하려던 사람들이 임대료가 높아져 가는 환경에 노출되면서 계약금을 위한 저축 가능성이 약화되고 있다. 이것이 높아지는 실업률과 만나면, 주택 판매가 나쁜 면에서 글로벌 금융위기를 앞지르는 시나리오를 상상할 수 있다"라고 보고서를 썼다.

무디스 애널리틱스는 매 분기 소득 수준을 포함한 지역의 펀더멘털이 그 지역의 주택 가격을 받칠 수 있는지 평가한다고 한다. 한 지역의 주택 시장이 25% 이상 높게 평가가 되어 있다면, 무디스는 이를 크게 고평가가 된 것으로 본다. 올 2분기 가장 큰 413개 지역 주택 시장 중 210개 지역이 크게 고평가된 것으로 분류됐다. 그리고 크게 고평가가 된 주택 시장들의 10에서 15%의 하락을 보게 될 거라고 전망했다. 불황이 닥치면, 이들 고평가 시장들의 주택 가격 하락률이 20에서 25%로 커질 것이라고 예측하고 있다.

이들의 전망대로 주택 가격이 실제로 10~15% 하락하면 팬데믹 부동산 상승이 결국은 팬데믹 부동산 거품이었다는 뜻이라고 포천은 시사했다.