2022년 하반기 부동산 시장 전망 <1>
방공개시장위원회에서 발표한 연준의 파격적인 금리 인상은 2022년 하반기 미국 부동산시장의 전환점을 보여준다고 해도 과언이 아닐 것이다. 이제 우리는 또 다른 뉴노멀의 시대로 향하고 있다.
지난 2년 동안 우리가 겪은 저금리 시대와 양적 완화에 시대에서 비정상적인 집값 상승, 임대료 상승과 더불어 여러 가지 다양한 새로운 생활패턴을 받아들이고 어느덧 그러한 환경에 익숙해져 있다. 2020년 3월의 코로나 발표 이후에도 그러했듯이 그 당시의 사람들은 최근에 이런 변화의 상황보다 훨씬 더 충격 속에서 방황하는 기간이 오래 지속하기도 했었다. 그 당시를 돌이켜 보면 최근의 이러한 시장의 변화는 비교할 수도 없는 경우 일 것이다.
이제 우리는 뉴노멀의 시대로 진입하는 단계이며 이전까지의 저금리 양적 완화의 시대와는 전혀 상반되는 고금리 양적 긴축의 시대를 준비하고 새로운 일상에 적응해야 하겠다. 부동산의 사이클은 언제나 주기적으로 지속적인 순환을 반복하면서 그러한 순환의 과정에서 현명한 투자자는 새로운 기회를 창조하였다.
미래를 예측한다는 것은 매우 힘든 일이다. 경제학자나 부동산 전문학자라도 미래를 완전히 예측할 수는 없을 것이다. 그러나 항상 준비된 마음으로 현재의 환경 변화에 따른 부동산 시장을 읽고 거기에 합당한 투자 결정을 하는 것이 현재 시장 참여자로서 우리가 해야 하는 과제라고 할 수 있을 것이다. 그럼 2022년 하반기 부동산 시장을 전망해 보도록 하겠다.
첫째, 연방준비제도이사회(연준)는 파격적이고 지속적인 금리 인상에도 불구하고 올해 하반기에도 낮은 실업률은 유지될 거라고 보고 있다. 2020년 코로나 이후 사상 최저의 저금리와 수차례의 걸친 양적 완화는 최고의 저축률을 기록하게 되었고 미친 듯이 상승한 집값은 대부분의 주택 소유자들에게 순자산을 증가시키게 하였다. 즉, 주택 소유 자산이 크게 확장되게 된 것이다. 이는 결국은 대부분의 주택 소유자에게는 아주 강한 경제적 체력을 구축하게 만들었다.
현재 전국 실업률은 2022년 5월 기준으로 3.6%를 기록했다. 대부분의 일자리를 모두 회복했으며 실제로 현재 1100여만개의 일자리가 생겼으나 모든 직업군에 대해 충분히 직원이 없다는 것이다. 이는 고용주가 필요한 직원을 유치하기 위해 더 많은 비용을 지불해야 하는 경우가 될 수 있어 결국은 인플레이션이 발생할 수도 있다.
둘째, 연준이 목표로 한 인플레이션 연 2%보다 올해 하반기 인플레이션 수치는 더 높게 유지될 것으로 보인다. 현재 진행 중인 우크라이나 전쟁으로 인해 미국을 비롯한 전 세계는 공급망 문제로 공급 부족 현상이 지속하고 가격은 계속 상승하고 있다. 특히 식량과 석유 개스와 같은 에너지 가격이 치솟고 있다. 미국은 소비자 물가 지수가 거주지 임대료와 자가 거주지 비용을 포함하고 있기 때문에 연준의 물가안정이라는 목표를 달성하기 위해서는 집값과 임대료의 상승을 억지해야 하는데 금리 인상으로 인해 수요는 다소 억제할 수 있지만, 공급망 문제는 연준이 금리 인상하는 것과는 관계가 없으며 이러한 공급은 연준이 어떻게 조절할 수 없는 문제다.
따라서 부동산 매매 시장에서 수요는 감소할 수 있지만, 공급은 여전히 현격히 부족한 상황이 지속되어 질 것으로 보고 있다. 이에 임차인은 이미 높은 집값에 높은 금리로 인해 집을 장만하기가 쉽지 않고 어디에선가는 살아야 하니 2022년 임대 시장에 많은 수요자로 더해줄 수밖에 없어 보인다. 임대주택 공급량은 부족하고 임차인들의 수요가 급증하니 임차인들의 가격 경쟁이 치열해 지고 이에 임대료는 급등하고 있다. 따라서 2022년 하반기에도 임대료와 주택 가격이 계속 상승하여 인플레이션이 더 높아질 것으로 보여지고 있다.
셋째, 연준은 이러한 인플레이션의 맞서기 위해 지속해서 금리 인상을 할 것으로 보인다. 금리가 높아질수록 화폐의 가치는 더 높아지지만, 화폐의 유동성은 떨어진다. 이에 연준이 2022년에 얼마나 빨리 금리를 인상할지 주목하는 것이 중요할 것이다. 주택담보대출 금리가 높아지면 많은 주택 구매자들이 주택시장에서 나가게 될 것이다. 그러나 좀 더 많은 구매자가 감소하는 것은 실제로 주택시장이 좋을 수 있다. 현지를 기준으로 현격한 주택 공급 부족 상태에서 주택 구매자가 적어지면 경쟁이 줄어들기 때문에 그동안 집을 구입하기 힘들었던 주택 구매자들에게는 좋은 기회가 될 수 있다. 반면 높은 집값과 높은 금리로 인해 점점 더 많은 사람들은 집을 살 여유가 없게 될 수 있으며 이는 임대주택에 대한 수요를 증가시켜 임대료를 높이고 인플레이션에 기여하게 될 수도 있어 보인다.
이제 우리는 뉴노멀의 시대로 진입하는 단계이며 이전까지의 저금리 양적 완화의 시대와는 전혀 상반되는 고금리 양적 긴축의 시대를 준비하고 새로운 일상에 적응해야 하겠다. 부동산의 사이클은 언제나 주기적으로 지속적인 순환을 반복하면서 그러한 순환의 과정에서 현명한 투자자는 새로운 기회를 창조하였다.
미래를 예측한다는 것은 매우 힘든 일이다. 경제학자나 부동산 전문학자라도 미래를 완전히 예측할 수는 없을 것이다. 그러나 항상 준비된 마음으로 현재의 환경 변화에 따른 부동산 시장을 읽고 거기에 합당한 투자 결정을 하는 것이 현재 시장 참여자로서 우리가 해야 하는 과제라고 할 수 있을 것이다. 그럼 2022년 하반기 부동산 시장을 전망해 보도록 하겠다.
첫째, 연방준비제도이사회(연준)는 파격적이고 지속적인 금리 인상에도 불구하고 올해 하반기에도 낮은 실업률은 유지될 거라고 보고 있다. 2020년 코로나 이후 사상 최저의 저금리와 수차례의 걸친 양적 완화는 최고의 저축률을 기록하게 되었고 미친 듯이 상승한 집값은 대부분의 주택 소유자들에게 순자산을 증가시키게 하였다. 즉, 주택 소유 자산이 크게 확장되게 된 것이다. 이는 결국은 대부분의 주택 소유자에게는 아주 강한 경제적 체력을 구축하게 만들었다.
현재 전국 실업률은 2022년 5월 기준으로 3.6%를 기록했다. 대부분의 일자리를 모두 회복했으며 실제로 현재 1100여만개의 일자리가 생겼으나 모든 직업군에 대해 충분히 직원이 없다는 것이다. 이는 고용주가 필요한 직원을 유치하기 위해 더 많은 비용을 지불해야 하는 경우가 될 수 있어 결국은 인플레이션이 발생할 수도 있다.
둘째, 연준이 목표로 한 인플레이션 연 2%보다 올해 하반기 인플레이션 수치는 더 높게 유지될 것으로 보인다. 현재 진행 중인 우크라이나 전쟁으로 인해 미국을 비롯한 전 세계는 공급망 문제로 공급 부족 현상이 지속하고 가격은 계속 상승하고 있다. 특히 식량과 석유 개스와 같은 에너지 가격이 치솟고 있다. 미국은 소비자 물가 지수가 거주지 임대료와 자가 거주지 비용을 포함하고 있기 때문에 연준의 물가안정이라는 목표를 달성하기 위해서는 집값과 임대료의 상승을 억지해야 하는데 금리 인상으로 인해 수요는 다소 억제할 수 있지만, 공급망 문제는 연준이 금리 인상하는 것과는 관계가 없으며 이러한 공급은 연준이 어떻게 조절할 수 없는 문제다.
따라서 부동산 매매 시장에서 수요는 감소할 수 있지만, 공급은 여전히 현격히 부족한 상황이 지속되어 질 것으로 보고 있다. 이에 임차인은 이미 높은 집값에 높은 금리로 인해 집을 장만하기가 쉽지 않고 어디에선가는 살아야 하니 2022년 임대 시장에 많은 수요자로 더해줄 수밖에 없어 보인다. 임대주택 공급량은 부족하고 임차인들의 수요가 급증하니 임차인들의 가격 경쟁이 치열해 지고 이에 임대료는 급등하고 있다. 따라서 2022년 하반기에도 임대료와 주택 가격이 계속 상승하여 인플레이션이 더 높아질 것으로 보여지고 있다.
셋째, 연준은 이러한 인플레이션의 맞서기 위해 지속해서 금리 인상을 할 것으로 보인다. 금리가 높아질수록 화폐의 가치는 더 높아지지만, 화폐의 유동성은 떨어진다. 이에 연준이 2022년에 얼마나 빨리 금리를 인상할지 주목하는 것이 중요할 것이다. 주택담보대출 금리가 높아지면 많은 주택 구매자들이 주택시장에서 나가게 될 것이다. 그러나 좀 더 많은 구매자가 감소하는 것은 실제로 주택시장이 좋을 수 있다. 현지를 기준으로 현격한 주택 공급 부족 상태에서 주택 구매자가 적어지면 경쟁이 줄어들기 때문에 그동안 집을 구입하기 힘들었던 주택 구매자들에게는 좋은 기회가 될 수 있다. 반면 높은 집값과 높은 금리로 인해 점점 더 많은 사람들은 집을 살 여유가 없게 될 수 있으며 이는 임대주택에 대한 수요를 증가시켜 임대료를 높이고 인플레이션에 기여하게 될 수도 있어 보인다.
최종수정: 2022/08/03 02:21:17PM