에스크로가 오픈이 되면 에스크로 오피서가 바이어와 셀러 사이에 오고갔던 구매 오퍼와 카운터 오퍼등의 서류들을 검토한 후에 에스크로 인스트럭션을 만들어 바이어와 셀러쪽에 보낸다.

에스크로 인스트럭션의 내용은 간단하게 바이어와 셀러가 누구인지, 구매하는 건물의 주소와 구매하는 가격, 그리고 디파짓 금액과 융자금액 등을 명시한다. 그리고 바이어와 셀러가 합의한 에스크로 클로징 날짜등 구매 계약서의 중요한 내용들을 다시한번 명시하게 되는데 구매 계약서의 모든 내용을 다시 에스크로 인스트럭션에 명시하지는 않는다. 하지만 특별히 바이어와 셀러 사이에 협의를 한 내용이 있다면 명시가 된다.

예를 들면 에스크로 기간을 바이어가 며칠 더 연장할 수 있는 옵션이 있다든지, 또는 디파짓 금액을 조건부 과정들이 지나가면 올린다든지, 또는 조건부 과정들과 바이어가 만족할만한 과정까지 진행이된다면 디파짓한 금액을 셀러에게 일부 준다 등의 과정들은 반드시 명시를 한다. 에스크로 인스트럭션에 명시가 되고 바이어와 셀러가싸인을 했다면 법적인 효력이 발생하므로, 에스크로 인스트럭션에 명시된 내용은 항상 유의해서 검토해야 한다. 에스크로가 진행이되면서 바이어와 셀러 간에 변경 및 추가 합의 사항이 발생할 경우 에스크로 인스트럭션에 내용을 변경 시킬 수가 있는데, 이것을 수정안(Amendment) 이라고 부른다. 에스크로가 진행이 되면서 수정안은 빈번히 발생이 되는 경우가 많다.

바이어는 에스크로가 오픈 된 후 바이어는 매매계약서 명시된 실사 기간동안 건물 구매 여부를 판다하는 과정을 거친다. 융자 유무에 따라서 일반적으로 이 기간은 30-60일 사이가 되는데 융자 은행도 융자 가능 여부를 꼼꼼하게 확인을 하는 시간이다.

에스크로 오피서들은 바이어가 구매를 준비하는 동안 셀러를 도와 판매 준비 시간을 갖는다. 판매하는 건물에 셀러의 융자가 남아 있다면 에스크로 오피서는 융자은행에 연락을 하여 융자금액 상환에 대한 서류를 준비한다. 등기에 융자은행이 아닌 다른 채무가 발견이 된다면 채무자와 연락을 해서 채무 상환을 준비한다. 바이어가 실사를 끝낸 이후 대부분 약 2주안에 에스크로를 클로징 하는데, 셀러에게 예상하지 못했던 채무등이 발견이 되서 에스크로가 제때 끝나지 못하거나, 심지어 에스크로가 깨지는 불상사도 생기는 경우가 있기 때문에 미리 준비를 하는 것이 중요하다.

바이어 실사가 끝나면 에스크로 오피서는 건물 명의 이전과 관련하여 필요한 서류들을 준비하여 바이어와 셀러로부터 서명을 받는다. 또한 융자은행으로 부터 융자서류를 에스크로 오피서가 전달 받아서 바이어의 서명을 받는다 (바이어가 은행에 방문하여 융자 서류에 서명을 하는 경우도 있다). 에스크로 클로징 단계에서는 에스크로 오피서와 에이전트가 함께 협업을 해서 셀러와 바이어가 준비해야 할 서류를 미스하지 않고, 혹시 발생되는 이벤트를 빠르게 확인하고 수정을 하여 마무리 과정을 진행하는 것이 중요하다. 대부분 에스크로를 선택할 수 있는 셀러의 입장에서는 자신의 에이전와 호흡을 많이 맞춰 본 에스크로 오피서를 선택하는 것이 매매를 성공적으로 끝내는데 중요한 부분이다.