지난 칼럼에는 리스가 성립되고 법적인 효력을 발생시키는 여섯가지 요건 중에 두 가지를 설명 드렸고, 이번 칼럼에는 나머지 네 가지에 대한 요건들을 설명 드리도록 하겠다.

세번째로 필요한 요건은 렌트비를 정확하게 명시하는 것이다.
리스 종류에 따라 다르지만 렌트비 외에 추가 렌트비용이 발생되는 경우가 있는데, 관련 내용을 정확하게 명시해야 한다. 매년 렌트비가 인상이 된다면 인상이 되는 금액을 서면상으로 명시해야 하고, 보증금이 필요한 경우 보증금 액수를 정확히 기입하여야 하며, 또한 매달 렌트비를 내야하는 날짜와 늦게 냈을 때 벌금에 대해서도 정확하게 명시해야 한다. 리스 계약이 만기된 후에 테넌트가 추가 리스를 할 수 있는 리스 연장옵션이 있을 경우, 옵션을 행사할 수 있는 기간을 명시해야 하고, 리스 연장옵션 기간동안의 렌트비 책정에 대한 내용도 명시가 되어 있어야 한다.

네번째는 테넌트가 어떠한 용도로 사용을 하겠다는 것을 정확하게 명시하는 것이다.
오피스로 사용을 하기로 했는데 식당으로 사용을 하는 것은 계약 위반이다. 아파트 계약의 경우 2명이 살기로 했는데 4명이 살고 있으면 계약 위반이고 추가로 렌트비를 더 받을 수 있다. 테넌트는 임대한 공간에서 연방법, 주법, 그리고 지방법등에 저촉이 없는 비즈니스를 운영하고 사용해야 한다. 상업용 공간을 임대하고 숙식을 하면서 지내는 경우도 있고, 조닝을 확인하지 않고 임대를 하여 시에서 비즈니스 퍼밋을 못 받는 경우도 있다. 가끔 악의적으로 건물주를 속이고 법에 위반이 되는 비즈니스를 하는 경우도 있다. 고의성의 여부와 상관없이 임대한 공간의 사용이 법에서 허락이 되지 않을 경우 리스 계약은 테넌트의 의지와 상관없이 파기할 수 있다. 테넌트는 임대계약을 하기 전에 시청에 가서 계획하는 비즈니스가 허가가 되는지를 사전에 직접 확인하는 것이 중요하다. 가끔 비즈니스 퍼밋을 받기까지 시간이 걸리는 경우가 있는데, 임대 계약서를 작성할때 시청에서 비즈니스 퍼밋을 예상과는 다르게 주지 않을 경우를 대비하여 작성하는 것도 추천한다.

다섯번째로는 건물주와 테넌트 사이의 오퍼와 수락을 한다는 요건이 있어야 한다.
테넌트는 건물주에게 렌트비를 정해진 시점부터 지불을 하고, 그에 따른 요구사항들에 대한 오퍼를 한 것이 명시가 되어야 하고, 건물주는 테넌트의 리스 조건과 요구사항에 대한 오퍼를 수락한다는 내용이 명시가 되어야 한다.

마지막으로는 리스 계약서는 항상 서면으로 작성하여야 한다.
리스기간이 일년 미만일 경우에는 서면으로 작성된 계약서를 요구하지 않는 시 혹은 주가 많이 있다. 하지만 계약기간이 일년이 넘어가는 대부분의 리스 계약의 경우에는 반드시 서면으로 작성하여 건물주와 테넌트가 모두 서명을 하여야만 법적인 효력을 발생시킬 수가 있다. 처음에 계약한 이후 리스가 진행이 되면서 추가되거나 변경이 되는 부분이 발생이 될 수 있는데, 이러한 경우 반드시 서면으로 계약서의 부록 (Addendum)을 추가하여 양측의 서명을 받는 것이 정석이다.
한인분들은 여러가지 이유로 추가되거나 합의된 변경 내용을 서면으로 작성을 하지 않는 경우가 있는데, 몇년이 지나고 문제가 발생이 되는 경우가 많기 때문에 반드시 서면으로 추가사항을 작성해야 하고, 만약 직접 작성이 어려울 경우 담당했던 에이전트의 도움을 받아서라도 작성을 할 것을 추천드린다.

두번의 칼럼에 거쳐 설명드렸던 리스 계약의 성립 요건들은 리스 계약시 반드시 들어가고 확인해야 하는 중요한 사항들인 만큼, 리스계약을 할 때는 이 여섯가지 요건들을 꼼꼼히 확인해서 진행을 한다면 차후에 발생할 수 있는 많은 피해를 줄일 수가 있을 것이다.

리스의 성립 요건 1