저번 칼럼에는 리스의 기본 개념에 대해 알아보았고, 이번에는 리스 계약이 법적인 효력을 발생하기 위해서 반드시 필요한 요소들에 대해서 알아보도록 하겠다.

법률적으로 계약이 성립되고 효력이 발생하는데 필요한 요건들이 있는데, 리스 계약에서도 요구되어지는 요건들이 포함이 되면 법적으로 보호를 받을 수 있다. 우리가 쉽게 인터넷에서 찾을 수 있는 간단한 리스 계약서는 2-3페이지 정도가 되는 것도 있는 반면, 부동산 전문가 혹은 변호사가 작성하는 리스 계약서는 많게는 100페이지가 넘는 경우도 있다. 건물주와 테넌트 사이의 책임과 책무를 얼마나 세분화해서 서술해 놨는지에 따라 페이지 수가 많아 지는데, 이렇게 페이지 수가 많고 복잡한 법적 용어들이 많이 명시 되어있다고 해도 리스 계약에 대한 법적인 효력을 발생시키는 요건들은 대략 여섯가지로 나누어 진다. 그래서 이번주와 다음주에는이 요건들에 대해서 알아 보도록 하겠다.

첫째 요건은 건물주의 이름 또는 회사의 이름과 테넌트의 이름 또는 회사명이 명시가 되어야 한다. 건물주는 테넌트의 회사이름이 실제로 존재하는 회사인지를 확인해야 하고, 회사의 재무 상태와 자산 등의 크레딧을 확인해야 한다. 테넌트가 개인 명의일 경우에도 크레딧리포트와 신분증, 은행 명세서, 그리고 세금 보고서등을 통하여 테넌트의 크레딧을 확인해야 한다. 크레딧이 좋은 회사일 경우 개인 보증이 생략이 되는 경우가 많이 있지만, 그렇지 못한 경우는 대부분 회사의 대표자 중 한명이 개인보증을 서야하는 경우가 많다. 이러할 경우 리스 계약서의 테넌트의 이름에 회사명과 함께 개인이름이 함께 올라간다. 반대로 건물주의 크레딧 혹은 건물의 재정이 좋지 못한 경우, 크레딧 좋은 테넌트가 건물주에게 본인들의 리스 계약을 보호받을 수 있도록 SNDA를 요청하는 경우가 있다. 이 부분은 일반적이지 않기 때문에 나중에 소개를하는 시간을 갖도록 하겠다.

둘째는 리스 계약이 되는 해당 부동산 건물과 공간에 대한 설명과 묘사가 있어야 한다. 대부분 해당 부동산에 대한 주소와 등기가 되어있는 타이틀에 명시되어있는 건물 및 대지의 크기 및 건물의 경계선 등이 명시되어야 하고, 건물의 통상적인 이름이 있다면 이 부분도 표시가 되어진다. 그리고 무엇보다 테넌트와 계약하는 공간의 크기와 위치가 명시되어야 한다. 공간의 사이즈와 관련하여 계약상의 면적과 실제 사용 가능한 면적이 다를 때도 많다. 건물을 전체 임대할 경우보다 건물의 부분임대가 이루어 질 때 면적이 정확하지 않을 때가 많은데, 이는 실제 사용하는 면적과 공용면적의 일부분을 포함하여 계산이 되는 경우가 있기 때문이다. 한국의 분양면적과 전용면적의 개념으로 이해를 하면 좋을 것 같다. 대부분의 건물주들도 그들이 그 건물을 구입할 때 받은 자료를 인용하여 공간의 크기를 정하고, 계약서에 적용을 하는 경우가 많다. 종종 면적과 관련하여 문제가 발생된 경우가 있는데 아래 예를 들어 보겠다.

따라서 리스 계약을 맺기 전에 내부 사이즈가 의심스럽다면 테넌트는 내부사이즈를 측정해 보는 것도 추천하는 방법이다.