부동산투자

상업용 대출 구제와 대응

코로나19로 세입자들이 부진한 매출 때문에 임대료를 제 시간에 내지 못하거나 하루아침에 폐점하고 있다. 이러한 이유로 인하여 건물주들의 상업용 융자상환까지 힘든데 정부에선 상업용 융자에 대한 대책이 나오지 않아 많은 건물주가 난처해 하는 중이다.

모든 융자기관은 상업용 대출자들이 정해진 상환금을 정기적으로 상환하기를 바란다. 자신이 소유한 건물의 모기지 구제 협상을 준비하고 잘 대비하면 융자기관과의 협상에서 유리한 위치를 잡을 수 있을 것으로 보인다.

지급 유예(Forbearance)신청은 '사전 협상 계약서'(PNA)를 은행과 연락하고 맺어야 한다.

대출 은행은 대출자와 보증인에게 이 서류에 협상 계약을 체결하도록 요구한다. PNA는 대출 은행과 건물대출자가 잠재적으로 발생할 수 있는 상환 불이행 시, 또는 불이행 발생 후 합의 조건을 상호 중립적인 입장에서 협상하기로 동의하는 계약이다. 하지만 대출 은행에서 이 사전 협상 계약서 신청 시 필히 변호사와 자문 후 체결하여 협상 및 융자 조정에 임하여야 한다. 이러한 계약이 체결되지 않는다면 은행은 검토를 요청한 유예 및 조정을 하지 않을 것이다.


대체로 대출은행에서 요구하는 기본적인 서류준비 목록이며 요령은 다음과 같다.

아파트나 쇼핑몰 소유주는 각 세입자와 주고받은 임대료 상환연장 신청 서류들과 미납사유를 철저하고 정확하게준비한다. 특히 정부에서 임대료 유예 행정 명령 중인 아파트 건물 소유자는 임대료 부족분과 재무제표를 준비에 착수해야 한다.

쇼핑몰 경우, 이외에도 세입자들의 비즈니스 종류 및 편성도, 향후 임대료 미납에 상황이 반영된 12개월 동안의 예상 재무 예측 보고서, 지난 2019년도 연말 재무제표 및 렌트 롤, 2020년 현재 시점까지의 재무제표 및 렌트 롤, 현재 건물소유주와 보증인 재무제표 등도 미리 준비해야 한다.

만약 건물 소유주이면서 동시에 세입자(owner use)라면 2019년과 2020년 재무제표(Year to date financial statement) 등을 제출해야 한다.

이때 건물소유주가 은행과 협상 및 융자 조정요청 시 협상할 수 있는 사항들은 현재 적용된 이자율 인하 조정, 전체 융자 만기일 연장, 일정 기간 원금에 대한 이자만 지급, 또는 일정 기간 지급 연기를 요청할 수 있다.

또는 건물주가 새로운 지분 파트너를 영입하여 현재 건물융자에 주주로 추가하는 접근 방식을 취할 수 있을 것이다. 여기서 한가지 유의하여야 할 조정사항은 융자은행에서 제시할 수 있는 벌룬 페이먼트(balloon payment) 요구다. 이 유예 프로그램은 향후 6개월이나 12개월 후 약정된 기간이 끝날 때 은행에서 그동안 밀린 모든 상환금을 한 번에 상환하기를 요구하는 것이다. 갑자기 큰 액수의 상환금을 갚아야 하기에 미래를 예측하기 힘든 현 상황에서는 건물주에게 유리하지 않는 조건이다.

다른 하나는 전체 융자 만기일 연장 요청 시 대부분의 상업용 건물 융자는 3년, 5년, 7년에 만기일을 두고 만기일 이전 재융자를 통해 전액 상환을 하는 융자다.

따라서 전체 융자 만기일 연장요청 시 수월하지 않을 수도 있다. 미국 전체 평균 상업용 융자 재조정 및 유예 신청 승인율은 대략 6.7 %인 것을 고려하면 쉽지 않다는 걸 알 수 있다. 공인회계사와 변호사와 상담해서 담당은행에 요구하는 게 성공률을 높일 수 있을 것으로 보인다.
Share it!
Kakaotalk Facebook
KEITH HYON

KEITH HYON

Owner & Broker
Master Realty and Investment

최신글