전무후무한 팬데믹으로 전 세계가 휴무 상태이다. 경제 및 주식, 부동산 등등 이 여파를 피해 나가지 못하고 있는 듯하다. 미국은 1928년 ~1932 년 대공황을 겪으면서 주식은 당시 고점 대비에서 90%까지 떨어졌고 연준이 발표한 0% 금리, 달러화 대량 투입 등 대비책으로 내놓았던 많은 정책도 현재 상황과 비슷하다. 이에 2008년 글로벌금융 위기를 정확히 예견한 투자자이며 브리지워터 어소시에이츠의 레이 달리오 헤지펀드 매니저는 이번 범유행으로 경기침체가 아닌 공황이 올 것이라고 내다 보았다. 코로나 사태를 겪고 있는 우리가 앞으로 맞게 될 미국 부동산시장에 대한 예측과 앞으로 벌어질 일들을 주관적 관점에서 살펴보겠다

지난 4~5년간 서브 프라임 사태 때와비슷하게 다수의 주택 융자은행들은 5% 정도의 적은 다운페이로 융자를 제공했다. 이번 정부에서 내린 모기지 페이먼트 유예기간이 만료되면 이런 주택소유주들의 융자 상환 부실률이 상당히 늘어 날것으로 전망된다. 이번 조치는 융자금을 탕감하는 게 아니고 기약된 상환 기간을 단 몇달 뒤로 미루거나 적은 페이먼트를 낼 수 있게 해주는 제도다. 기간이 끝나는 즉시 융자은행들은 융자금 상환이나 밀린 융자 페이먼트의 회수를 종용할 것이고 만일 상환을 다시 시작하지못할 시 은행들은 NOD(연체등록)에 이어서NOT(경매 통지서)로 차압 절차를 시작할 것이다.

그러면 향후 주택 수요와 가격은 어찌 될까? 많은 지인이 앞으로 이번 연도 안에 숏세일 등 저렴한 매물이나 주택 가격의 폭락을 기대하고있다. 그러나 그런 일이 벌어지기까지는 상당한 시일이 걸릴 것이다. 내년 이맘때쯤이나 생길 수 있을 것이다.

사실 이 시점에서 다소 불 안정한 재택근무와실직률이 늘어나면서 다수의 주택 구매 희망자들은 생활에 먼저 필요한 현금 보유성향이 중요시할것이다. 당장 나가야 할 지출을 줄이게 될 것이다. 이로 인해 신규주택 구매자가 줄 것으로전망된다.


수요와 공급이 가장 뚜렷하게 보이는 주택 시장에서 수요가 줄게 됨으로써 바이어 부재의 영향으로 주택 가격은 감소할 것이며 지금까지 이어오던 샐러 마켓이 바이어 마켓으로 전환 될 것이확실하다.

전체적으로 이번 코로나19 사태로 주택 가치가 적어도 5% ~10%가 감소 될 것이며 이에 에퀴티가 많지 않은 주택 소유주들은 융자금액에 부담을 느끼게 된다. 만일 그들이 실직, 실업하게 된다면 융자금 상환이 더욱 어려워지게 되면서 숏세일, 차압 매물이 모든 정부의 유예, 구제 정책 기간 소멸 후 시장에 나올 것으로 예상하고 있다.

지난 기록을 살펴보면 2001년 9·11 테러 후의 여파 안에서도 연방 정부의 지속적인 경제 부양정책으로 3년여간 집 가격은 계속 올라갔다. 그러나 2008년 서브 프라임 사태 후 한해에 20% 정도 가격 급하향되었고 이 시세를 다시 회복하는데 4년 정도 걸렸다. 그러면 언제까지 이 상황이 진행될까. 아마도 코로나 백신이 개발 및 접종이 완료된 시점 이후 모든 사람의 심리가 안정되는 최소한 2년 반에서 3년은 걸릴 것으로 전망된다.

위기는 또한 기회란 말이 있다. 집 구매할 바이어들이라면 현재 자금 여력이 있거나 단기 투자보다 장기 투자를 계획하고 또는 향후 2~3년간 경제적인 어려움이 없을 것이라 개인 재정을 자신하시는 분들에게는 좋은 투자 시기일 것이다.

현재 주택 소유주들은 현금 보유량이 없거나 융자금 상환이 힘들어 만일의 페이먼트 디폴트가 예상된다면 앞으로 시장에 많은 물건이 풀리게 되고 바이어 마켓이도래하니빨리 매매하는 것이 좋은 대책이다.