예일대의 노벨상 수상자인 로버트 쉴러박사는 지난 2005년 당시 부동산이 지나치게 과열되어 있다며 곧 수직하락 할 것이라는 연구결과를 내놓았고 곧 그 예견은 맞아떨어져 2008년의 서브프라임 사태를 맞이하게 됐었다. 그 연구는 1897년의 미국 부동산 비용을 100으로 잡았을 때 인플레이션, 즉 물가상승률을 적용하면 실질적으로 부동산 금액은 상승하는 것이 아니라 대공황이 지난 1950년 이후로는 100~120 사이를 오르락내리락하여 실질적으로는 고정되어 있었다는 것이다. 그리고 그 주기를 벗어난 때인 베이비 부머가 한창 집을 살 때인 1970년대 말과 1980년대의 미국 경제부흥기 시절을 제외하고는 모두 120을 넘은 적이 없는 것을 볼 수 있다. 따라서 이런 비상식적인 2000년대의 부동산 버블을 제외하면 실질적으로 부동산 가격은 큰 오름세 없이 현상유지를 했다는 것을 알 수 있다.

이에 반해 주식시장의 경우 물론 일부 조정이 있긴 하지만 2008년 이후 어느 정도의 만회를 하기 시작한 부동산 시장에 비교하여 당시 저점인 다우 6,500포인트의 약 세 배가 넘는 2만 포인트라는 어마어마한 성장세를 지속하였다. 이런 관점에서 볼 때 투자에 대한 지식이 있다면 주택구매에 필요한 자본을 가지고 주식인덱스만 따라가도 훨씬 높은 수익을 얻을 수 있다고 주장하는 것이다. 물론 거주지라는 큰 실질자산의 보유라는 강점을 제외한다면 일단 투자 수익성이라는 측면에서 봤을 때 부동산보다 높은 것은 사실이다. 결과가 이렇게 나올 수밖에 없는 것은 바로 부동산의 상승세가 물가 상승세를 추월하기가 일부 지역을 제외하고는 매우 어렵기 때문이다.

부동산 수요가 몰리는 대도시를 제외하고는 실질물가상승률인 평균 연 2% 정도의 상승률을 부동산 집값이 따라가는 정도에 그친다는 것이다.

예를 들어 약 20년 전 30만불짜리의 집을 사 현재 45만불의 집이 되었다고 해서 실질적으로 집값이 올랐다고 보기에는 어렵다. 그때의 물가와 현재의 물가가 다르고 현재의 45만불이 20년 전의 30만불과 가치가 거의 같다. 기회비용이 없거나 혹 있어서 다른 투자를 하며 렌트비를 내며 생활하는 분도 의외로 많다.

모두 주택 소유의 꿈이 있겠지만, 현재 팬더믹 상황에서 주택가 고공 상승은 아무도 예측하지 못한 것 같다. 정부에 끊임없는 보조 정책도 한몫하였고 인플레이션을 우려하여 소유하고 있는 부동산을 지키려는 성향도 많아지고 있다. 증권 시장이건 부동산 시장이건 현재 많은 버블이 낀 상태로 보인다.

렌트가 좋다 또는 주택 소유가 좋다는 각 개인이 처한 상황에 따라 차이가 있다. 그 누구도 이것에 대해 정의를 내리거나 정답을 낼 수는 없지만, 필자의 생각은 이번 팬더믹도 여러분께 좋은 기회라고 생각 든다. 세상 모든 것은 올라가면 내려오듯이 곧 다가올 하향선을 준비하는 현명한 독자 여러분이 되기를 기원 하여 본다.