부동산투자

미국 부동산-경제 전망과 주택시장

이 컬럼이 나가는 즈음 미국 대선이 판가름나겠지만 그 어느 당, 어느 대통령이 정권을 잡아도 현 코로나 바이러스 사태에 대한 회복 전망은 흐리다.

다수의 경제 석학들은 앞으로 수년간 고용 시장의 온전한 회복이 이뤄지기 어렵다는 데 한목소리를 내고 있다. 신종 코로나바이러스가 고용 시장을 직접 강타한 데 따른 후폭풍이 이미 본격화되어왔다. 갑작스럽게 소득이 사라지면서 미국 가계는 신용카드부터 주택 융자금 상환, 오토론을 포함한 부채와 아파트 월세를 감당하지 못하고 있다. 따라서 정부와 은행권의 지원책이 없을 경우 오는 2021년 많은 파산이 불가피한 상황이다.

바클레이(Barclay) 마이클 가펜 이코노미스트는 CNBC와 인터뷰에서 "코로나19 확산으로 인해 갑작스러운 고용 쇼크가 미국 경제를 흔들고 있다"며 현재 실업률은 7.9%이지만 실질 실업률이 10% 선을 뚫고 오를 여지가 높다고 했다. 2022년 말까지는 바이러스가 강타하기 이전 수준인 3.5%를 회복하기 어려울 것이라고 내다봤다. 앞서 골드만 삭스를 포함한 투자은행(IB) 업계는 미국 실업률이 가까운 미래에 두 자릿수까지 뛸 가능성에 무게를 두고 있다.

의회예산국(CBO)은 실업률이 2021년 말까지 9% 선에 머물 것이라는 의견을 내놓았다. 특히 종업원 500명 미만의 소규모 사업장이 반등하는데 예상보다 오랜 시간이 걸릴 경우 고용 침체가 더욱 깊어질 수 있다는 경고도 했다. 바이러스가 초래한 공급 및 수요 동시 붕괴에 고용 한파까지 맞물린 만큼 깊은 침체를 피하기 어렵다는 것이 중론이다.


옥스퍼드 이코노믹스의 그레고리 다코 이코노미스트는 월스트리트저널(WSJ)과 인터뷰에서 "이번과 같은 전례를 찾기가 어렵다"며 "말 그대로 경제적 재앙"이라고 강조했다.

상당수의기업이 기존 인력의 고용을 유지하려고 안간힘을 쓰고 있지만, 감원 대신 임금 삭감을 택하고 있어 실직하지 않은 가계도 소득 감소가 불가피한 상황이다. 이미 고용 시장 쇼크에 따른 후폭풍이 거세다. 은행권에 신용카드와 오토론, 학자금 대출 등 각종 채무를 탕감하거나 상환을 연기해 달라는 소비자들의 요청이 빗발치고 있다. 이른바 월세 대란 조짐도 같은 맥락이다. 아파트부터 소매 매장과 음식점까지 임차인들이 월세를 낼 돈이 없다며 면제를 요구하고 나서면서 부동산 시장의 충격이 예상되는 상황이다.

블룸버그에 따르면 경제 셧다운으로 인해 모기지론을 갚지 못하는 미국인이 전체 대출자의 30%까지 늘어날 전망이다. 이 때문에 역대 최악의 주택 압류 사태가 벌어질 것이라는 경고가 번지고 있다. 이에 따른 충격은 모기지 채권을 매입한 투자자들까지 강타할 전망이다. 고용 회복이 근본적인 해법이지만 바이러스 확산이 진화되지 않는 데다 사회적 거리 두기가 예상보다 장기화할 가능성에 무게가 실리고 있어 반전을 기대하기 어려운 실정이다.

미국 경제가 34% 역성장하는 최악의 시나리오가 현실화될 경우 실업률은 20%까지 뛸 수 있다는 것이 월가의 판단이다. 개인 파산과 주택 압류 등 고용 침체에 따른 후폭풍이 본격화되면서 금융시스템을 위협할 것이라는 우려다. 좋은 전망이 보이지 않음이 안타까운 현실이다. 위에 명시한 바와 같이 내년 초 많은 주택 압류가 예상된다. 현재 소유한 주택의 융자금 상환이 앞으로 어렵다고 예상되면 빠른 시일 내에 현명한 특단의 조처를 하여야 할 것을 권고한다.
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KEITH HYON

KEITH HYON

Owner & Broker
Master Realty and Investment

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