부동산투자

Forbearance 모기지 유예 과정 절차와 시간

2차 셧다운은 다행히도 오지 않았지만 비즈니스 중 실내에서 운영되어야 하는 대형 인도어 쇼핑몰, 요식업소, 미용업체, 극장, 운동시설 등등 실내 영업 중지로 인하여 비즈니스 소유주는 물론이고 업주도 적어지는 수입으로 어려움을 겪고 있다.

지난 7월 21일 LA카운티 수퍼바이저들은 현재 주거지 렌트비를 못 내는 주민들을 위하여 오는 9월 30일까지퇴거를 잠정 보류(temporary eviction moratorium) 명령을 연장 승인했다. 필요하다면 퇴거 유예를 한 달 단위로 더 연장할 수 있다고 공표했다.

건물주가 할 수 있는 강제퇴거소송도 10월 5일 이후부터나가능하다. 일단 주거지를 렌트로 내는 소비자들에게는 좋은 소식이다. 주택소유주들은 코로나바이러스로 인해 적어진 수입으로 매달 내는 주택 융자상환을 어떠한 방법으로 해결할지 부담을 느끼고 있다. 주택소유주들이 신청할 수 있는 모기지 납부 유예(Forbearance) 프로그램에 대한 이해와 방법을 정리하여 본다.

모기지 납부 유예는 모기지 서비스 제공자(은행)나 대출기관이 주택소유주들이 재정적 상태를 회복할 때까지 정해진 기간 동안 모기지 납부를 중지(유예)하거나 금액을 감면해 주는 프로그램이다. 코로나19 구제법(CARES Act)은 많은 주택소유자에게일정 기간 모든 모기지 납부를 일시적으로 완전히 중지할 수 있도록 했다.


이 조치는 주택소유주들이 지불 의무가 탕감되거나 없어진다는 의미가 아니고 향후 누락되거나 감면된 금액을 다시 납부해야 하며, 대부분의 경우 시간을 갖고 모기지를 낼 수 있다.

유예 종료 시, 모기지 서비스 제공자(은행)나 대출기관은 주택소유주에게 연락하여 누락된 대금을 언제 납부할 것인지 상의해야 한다. 이때 어떤 유형의 대출을 했느냐에 따라 여러 다른 유예 프로그램이나 옵션이 있다. 예를 들어, 패니매, 프레디맥, 연방주택관리청, 재향군인회, 또는 농무부(USDA)의 대출을 받았다면, 일시불로 납부할 능력이 되지 않는 이상 유예된 금액을 한 번에 모두 납부할 필요는 없다.

케어스법에 따라 연방 또는 정부보증기업(GSE)에 모기지가 있는 주택소유자들은 두 가지 보호 조치를 받을 수 있다. 첫째, 주택소유주의 대출기관이나 모기지 서비스 제공자는 2020년 3월 18일 후 60일 동안 차압을 할 수 없다. 특히, 임대인과 서비스 제공자가 이 기간에 주택소유주를 대상으로 차압을 시작하거나, 차압 결정 혹은 매각을 완료하는 것을 금지하고 있다.

둘째, 주택소유주가 코로나바이러스로 인해 경제적 어려움을 겪고 있다면, 주택소유주는 최대 180일의 유예를 요청할 수 있다.

주택소유주는 그 외 또한 추가로 한번 더 180일 연장을 요청할 수 있다. 합하면360일 이니 일년을 유예 할 수 있다는 말이다. 이 유예를 요청하려면 대출 서비스 제공자에게 필히 연락을 하여야 한다. 유예 신청 후 허가가 나면 대출기관이나 모기지 서비스 제공자는 융자계정에 정해진 금액 이외에 별도 수수료나 벌금, 이자가 추가되지 않는다.

또한, 코로나바이러스와 관련하여 경제적 어려움을 겪고 있다고 말하는 것 외에 따로 추가 서류를 제출할 필요는 없다. 한가지 주의할점은 모기지 유예 기록은 채무자 크레딧 기록에 남게 된다. 따라서 재융자신청 시 재정상 어려움이 있었다는 게 나타날 수 있다. 한 번 더 강조하자면 이 프로그램은 융자금을 탕감하는 게 아니고 기약된 상환 기간을 뒤로 미루거나 적은 페이먼트를 낼 수 있게 해 주는 프로그램이니 유용하게 사용하길 바란다.
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KEITH HYON

KEITH HYON

Owner & Broker
Master Realty and Investment

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