부동산투자

잠재적 대량 퇴거위기 및 부동산 시장의 장기 겨울 가능성

지난 7/15일 Wall street journal서베이에 따르면 미국 전체적으로 향후 렌트를 못낼수 있는 가능성을 보이는 사람들은 이미 40%를 넘어가고 있다고 나왔다.

미국정부 부양책 2호가 미 의회에서 민주당과 공화당의 힘겨루기에 완전한 교착상태에 빠지며 아직도 합의점을 찾지 못하고 있다. 트럼프 대통령이 자신이 행정명령을 동원해 의회가 협의 못할 경우 대통령이 하겠다며 밀어붙이고 있지만 사실 이는 대통령 권한 밖의 일이다. 실제로 트럼프 대통령이 사인했다는 행정명령 4개중 실제 명령[Executive Order]는 테넌트들의 퇴거를 방지하는 조치를 '고려'하도록 지시하는 것뿐이고 실업수당을 추가 지원하는 주당 $300을 포함한 조치들은 실체성이 없는 Memorandum, 즉 행정메모 수준의 권고사항일 뿐이다. 내용은 총 $400의 주간 실업수당 지원중 연방정부 75%[$300], 나머지 주정부[$100]에서 지원하는 행정 메모인데 연말까지 연간 수입이 $10만불 미만인 사람들에게 급여세[Payroll Tax]를 일시중지하는 행정메모,연말까지 연방 학자금 대출및 지불에 대한 이자를 일시중지하는 행정메모,테넌트의 퇴거조치에 대한 방지및 연장조치를 권고하는 행정명령 등 문제는 이 마저도 실제로 실현 가능성이 거의 없는 위헌적인 행정명령혹은 메모라는 점이다. 사실상 트럼프 대통령이 이런 행정명령을 내린것은 이들을 실제로 시행한다기 보다 재선을 노린 보여주기 위한 제스츄어 및 현재 교착상태에 빠진 미 의회에 압박을 주려하는것 같다.

주 $600의 실업수당은 7월 이미 끝났고 미 의회가 어떤 합의를 언제 ,얼마를 할지 모르겠지만 상당부분 혜택이 중지되는 재정절벽이 다가오게 된다. 미국의 렌트시장에 9월부터 당장 시급한 수준의 퇴거위기가 찾아올 수 있다는 것이다. 미동부 경우 전체 테넌트중 평균 59%에 달하는 사람들이 퇴거에 직면해 있을정도로 상황은 심각하다. 문제는 렌트시장이 무너지면 홈 오너들은 새로운 테넌트를 구하는데에 어려움을 겪고 결국 렌트가격의 전반적인 하락과 이를 감당하지 못하고 매물로 내놓는 집들의 수요가 늘어나게 된다는 점이다. 홈오너들이 적당한 테넌트를 찾지 못하고 시간만 끌게되면 모기지를 갚지못하는 오너들은 늘어나고 결국 집을 차압당하는 경우가 생기는데 시간의 갭이 있지만 렌트시장의 균열은 결국 부동산 시장의 전체적인 문제로 비화될 수 있다. .따라서 부동산 투자자 입장에서도 현재 의회에서 진행되고 있는 추가 부양책이 실업자들과 테넌트들과 홈오너들을 위해 어떻게 지원을 하는지 여부에 따라 부동산의 향후 전망이 엇갈릴 것으로 예상된다.

만일 렌트시장의 Eviction 문제가 실제로 9월 말 부터 시작이 된다면 전반적인 부동산 시장의 포어클로져등 균열은내년부터 본격적으로 가시화가 될 가능성이 있다.

평소 3% 를 넘지 않던 주택 융자 체납율이 모게지 Forbearance 를 해주고 있는 상태에서도 은행에 체납 율 (delinquency rate )이 7% 를 넘어 가고 있다. 이제 2021 년 2월 이후 모든 정부 경제 부양책이 만료되고 특단 한 정부대책이 부재 하거나 만일 정부에서 손을 놓는다면 앞으로 시장은 기나긴 겨울이 올 것 같다.

투자의 귀재 워렌버핏도 8월 형소 지향 하던 투자방향을 전폭적으로 바꾸었다 Bank of America 를 뺀 모든 유명 은행주를 대량 팔았고 금 채굴 업체 및 식품 회사에 많은 주식을 투자 했다. 나름 기나긴 겨울을 준비 하는 것 같다. 그가 은행주를 판 이유는 앞으로 장기적인 안목으로 방향을 바꾼것 같아 보인다. 겨울전 나무 가지 치기 하듯 줄일건 줄이고 정리 할 것은 철저히 하여 앞으로 다가올 많은 Foreclosure 및 주택시장의 긴 겨울을 준비 해야 하겠다.

요즘 부쩍 많은 문의가 렌트건물 소유주분들 에게서 오고 있다. 법령상 강제 퇴거나 밀린 렌트를 독촉 못하게 하여 본인들이 직면한 융자 상환 문제로 답답한 상황이다. 이러한 문제가 있으면 이 링크를 방문 하면 한국어로 많은 도움이 될 것 이다.
https://www.consumerfinance.gov/language/ko/
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KEITH HYON

KEITH HYON

Owner & Broker
Master Realty and Investment

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