2년 가깝게 코로나 바이러스와 변종 여파로 우여곡절이 많았지만 2022년 새해가 시작됐다. 부스터 백신 접종까지 시작되었고 복용 치료제가 개발돼 곧 상용화되면침체한 경제도 회복되리라 기대된다. 작년에는 모든 경제 영역에서 어려움이 있었지만, 부동산 업계는 나름 호황을 누렸고 2022년에도 계속 성장할 것으로 예상한다. 1월 1일 새해 시작 이후 다수의 주택 소유주들이 집을 팔기 위해 내놓기 시작했지만, 아직도 시장에 매물이 공급량이 수요를 따라가지 못하고 있다.

지난해 초 코로나 팬데믹이 시작되면서 모든 분야의 비지니스가 심각한 타격을 받았지만 유독 주택시장만은 이때부터 본격적인 상승세를 타기 시작했다. 팬데믹으로 수백만 명의 근로자들이 재택근무에 들어가면서 도심에서 벗어난 교외 단독주택에 대한 수요가 폭증했다.

전국주택가격지수가 지난해 동기간보다 14.6% 급등했다. 이처럼 집값이 급등한 건 수요와 공급 불균형 때문이다. 모기지 금리가 역대 최저 수준으로 자금 조달이 쉬워지면서 집을 사려는 수요는 늘어난 반면, 시장에 매물로 나오는 집은 부족해지자 가격이 폭등한 것이다. 건축 자재 조달 문제로 신규 주택 공급도 차질을 빚고 있다.

위드 코로나 준비 과정은 아니지만 지난 9월 30일 모기지 유예 기간이 끝났다. 상환금을 내지 않고 지내던 주택 소유주분들은 이제 밀린 빚진 금액(유예 기간 동안 누락된 모든 지불금)을 상환할 준비를 해야 하는데 상환 옵션은 아래와 같이 대출 유형에 따라 다르다. 프로그램 종료 뒤 밀린 대출금을 일시불로 상환할 의무가 없지만 어떤 방식이든 밀린 융자금 상환을 재개해야 한다. 자금 사정이 좋다면 한 번의 일시불로 빚을 갚을 수 있지만 좋은 소식은 일단 유예 기간이 끝나면 일시불로 갚을 필요는 없다.

팬데믹이 초래한 부동산 시장의 이상과열로 아직도 정상적인 주택 구매가 어렵다. 부동산업이 호황이라고 생각하겠지만 사실 필드에서 뛰는 중개업자들은 일은 많고 성사됨이 많아 보이진 않는다. 필자의 고객 중 리스트 가격 보다 거의 25% 이상 구매가를 써야 매매자가 관심을 가지는 일도 있었고 점점 구매자들이 힘든 시간을 보내고 있어 점차 시장 밖으로 밀어내고 있는 것 같다.

팬데믹 시작 이후로 폭락 또는 폭등의 쉽지 않던 예상 속에 부동산 시장은 극도로 적은 매물과 감당할 수 없는 수준의 가격에 구매자들은 멀어져갔다. 지금이 주택을 구매하기에 좋은 시기라고 판단하는 구매자들은 전무했고 이는 결과적으로 수요의 하락으로 나타났다. 전미부동산협회에 따르면 주택 판매의 90%를 차지하는 기존주택 판매는 4개월 연속 하락했다.

미국서 부동산을 매매할 때 누구나 신뢰할 만한 부동산 에이전트를 만나고 싶어한다. 어떤 부동산 중개인을 만나느냐에 따라 이익을 볼 수도 있고 또는 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 그러므로 신중하게 부동산 에이전트를 고르는 것은 매우 중요하다.

코로나 사태 이후로 주위에 꽤 많은 주택 소유주들이 모기지 연장 플랜을 신청하여 대출금 상환 미루며 생활하고 있다. 사실 이번 사태로 자금 상황이 맞지 않아 팔아야 하는 분들도 많지만 정작 소유 중인 주택을 팔려는 분들도 극소수고 이는 주택 공급이 모자라 오히려 주택가격의 상승을 초래하고 있다. 그러나 여기서 꼭 알고 있어야 할 점은 모기지 융자 연장 플랜은 대출에 대한 면제가 아니다.

주택을 사기 위해서는 초기에 들어가야 하는 다운페이먼트를 포함한 클로징비용, 보험비까지 모든 비용에 대한 이른바 '기회비용'이 필요하다. 간단하게 설명하자면 홈오너가 되기 위해서는 20% 정도의 다운페이먼트를 포함해 클로징비용, 보험비용 등 구매 초기에 들어가는 비용이 필요하고 수리와 관리에 들어가는 비용 또한 간과할 수 없다. 하지만 렌트는 그런 비용 자체가 필요없다. 어떤 이들은 주택구매에 들어가는 비용을 주식이나 인덱스펀드 등에 투자할 경우 더 큰 이득을 볼 수 있다고 한다.

요즘 공급 부족으로 주택 가격이 상한선을 그리고 있다. 정부의 주택소유주들을 보호하기 위한 파격적인 정책 및 각종 보조 그랜트로 주택가격의 큰 가격 하락은 없어 보인다. 필자가 지난 22년 부동산 브로커 일을 하면서 많은 문의를 받는 것이 주택 구매인지 아니면 렌트로 살지다. 답은 나와 있을 수 있지만, 논쟁의 여지가 많은 질문임에는 틀림이 없다.