전반적으로 교외 외곽의 집들에 대한 가치가 계속 올라가고 있는 셈이다. 이러다보니 재산세에 대한 관심사도 당연히 높아지는 데, 작년 2020년 11월에 있었던 선거는 앞으로 재산세 관련 상속계획의 방향을 바꾸는 많은 "제약"조건을 만들어주었다.

예전 법안 (주민발의안 58: Proposition 58) 은 부모 혹은 자녀가 본인이 살고 있는 집을 자녀 혹은 부모에게 양도할때 (상속/증여/매매) 양도자 (Transferor)가 현재 지불하고 있는 재산세를 양도받은 이 (Transferee)가 받게 되었을때, 재산세를 상향조정하지 않고 그대로 물려받을 수 있는 데 초점이 맞춰져있었다. 즉 부모가 오래전에 사서 거주하고 있는 집이라면 현 시세에 비해서 현저히 낮은 재산세를 내고 있을 가능성이 크다. 예를 들어 70년도에 구매한 집에 대해 재산세를 3~4천달러 내고 있는 이가 해당 집을 현 싯가에 맞춰 재산세를 내야한다면 거의 5~6배가 많은 금액을 내야한다. 따라서 현 시세보다 훨씬 더 적게 내고 있는 부모의 재산세 책정가를 그대로 물려받는 다는 것은 자녀에게 엄청난 세금혜택이다.

안타깝게도 주민발의안 19은 예전 법안인 주민발의안 58에 조건을 더 강화했다. 예전 법안은 양도받은 이가 양도받은 집을 렌트를 하던 아니면 본인인 거주하던, 양도받은 이가 원하는 용도로 다 사용하더라도 재산세 재조정 (Property Tax Reassessment)이 일어나지 않게했는 데, 주민 발의안 19는 양도받은 이 (Transferee)도 양도받은 집을 꼭 본인의 거주지 (Primary Residence)로 써야 재산세 책정가가 올라가지 않는다.

즉 부모가 거주하는 집을 물려받는 자녀가 그 해당 집에 거주하지 않는다면 양도받은 시기 (상속시기/증여시기/매매시기)의 감정가로 재산세 책정을 상향조정하게 되는 것이다. 즉 자녀가 양도 당시 집에서 부모와 같이 살고 있지 않다면 결국 자녀는 물려받은 부모의 집에 대해 많은 재산세를 내야한다.

주민발의안 19는 올 2월 16일부터 효력이 발생한다. 즉 아직 한달 반 정도 시간이 남은 셈인데, 주민 발의안 19가 실시되기 전 자녀에게 살고 있는 집을 미리 증여주는 것은 어떤지에 대해 많은 고객들이 문의를 하고 있다. 물론 증여를 2월 16일 이전에 함으로써 (즉 Quitclaim Deed를 써서 자녀에게 집의 명의를 이전) 자녀가 재산을 양도받더라도 재산세가 올라가지 않게 계획을 할수 있으나 여기에는 또 다른 세금의 복병이 붙어있다.

부모가 살아생전 증여한 재산은 부모의 구매가가 자녀의 양도소득세 기준이 된다. 양도소득세는 양도를 할때 발생하는 '소득'에 대한 세금이다. 무상으로 양도하는 증여/상속은 소득이 발생하는 양도는 아니다 (즉 부모가 자녀에게 대가없이 증여하고 상속하기 때문) 허나 판매를 했을때는 소득이 발생한다. 따라서 양도소득세는 판매에 대한 세금이라고 이해하면 쉽다. 증여로 받은 재산은 부모의 구매가가 자녀의 양도소득세 기준이 되므로 재산의 가격이 많이 올라갔다면 자녀가 판매시, 그만큼 자녀가 내야할 세금이 커진다라는 이야기다. 즉 재산세 재조정을 피하기 위해 증여를 하면 자녀가 판매시 결국 양도소득세를 많이 내야하니, 각별한 계획이 필요하다.